Un Skill de nivel underwriting que calcula la Vacancia Real a renta de mercado de una propiedad multifamiliar y desglosa la pérdida acumulada del T12 en vacancia, concesiones, cuentas incobrables y unidades que no generan ingresos, mostrando la ocupación económica junto a la ocupación física en lugar de aceptar la cifra principal sin cuestionarla.
A partir de ahí, ajusta los Otros Ingresos (gross-up) partida por partida, evalúa si cada una realmente varía con la ocupación para decidir si el factor corresponde al Ingreso Bruto o al Ingreso Total por Rentas, y triangula una tasa de Vacancia General y Pérdida por Crédito a partir del historial de la propia propiedad, la vacancia de largo plazo, actual y proyectada del submercado, y los datos del grupo de comparables, con una recomendación específica y la visión del vendedor, neutral y del comprador sobre esa tasa. Construye el puente de ingresos estabilizados hasta el Ingreso Bruto Efectivo (EGI) y ejecuta una sensibilidad de valuación por capitalización directa que muestra exactamente cuánto vale cada punto de vacancia a tu cap rate. El Modo Auditoría contrasta el OM de un bróker con la evidencia y el T12, señalando concesiones omitidas, pérdida por crédito sin sustento y Otros Ingresos ajustados sin aplicar vacancia, con el impacto en el NOI y en el valor de cada hallazgo.
Los cálculos principales se realizan con una calculadora integrada en lugar de estimaciones a mano alzada, por lo que los números salen confiables, no aproximados.
Funciona tanto con una lectura rápida basada en promedios como con un unit mix completo, T12 y OM, en el chat de Claude. Las unidades modelo, de empleados y fuera de servicio se excluyen automáticamente de la vacancia arrendable, y el Loss to Lease nunca se cuenta dentro de la vacancia y la pérdida por crédito. Si la ejecución de código no está disponible en tu entorno, el Skill te indica que está estimando en lugar de presentar los mismos números como verificados. Incluye un caso práctico, The Ashford at Ridgeview, para que lo pruebes en una operación realista antes de usarlo con la tuya. (Lee más sobre el skill aquí)
Nota: No requiere copiar y pegar, y funciona de manera consistente cada vez que la necesites.
