Todo Sobre las Carreras en Administración Inmobiliaria
Una vez que un profesional de adquisiciones adquiere un activo inmobiliario o un profesional de desarrollo lo desarrolla, corresponde a un equipo de especialistas en administración inmobiliaria para manejarlo con éxito. Este equipo está formado por administradores de propiedades, administradores de activos y administradores de carteras con la ayuda de contables inmobiliarios.
Te invitamos a leer nuestras publicaciones anteriores enfocadas en carreras en el sector inmobiliario. Puedes hacer click aquí.
El administrador de propiedades gestiona las operaciones diarias de la propiedad. Dependiendo del tipo de propiedad, el administrador de propiedades hace de todo, desde mantener la propiedad limpia hasta mantener el estado de la propiedad. En el caso de los activos multifamiliares, el administrador de propiedades suele encargarse también de las actividades de arrendamiento y marketing.
Mientras que los administradores de propiedades se ocupan del día a día, el administrador de activos se ocupa de la gestión global del inmueble. Contrata a las empresas de gestión y arrendamiento, aprueba los nuevos contratos, elabora planes de negocio periódicos para el inmueble, decide cuándo ha llegado el momento de rehabilitarlo o venderlo, etcétera. El administrador de activos puede considerarse el propietario del inmueble, que lleva a cabo el plan inicial que le entrega el especialista en adquisiciones o el especialista en desarrollo y, en última instancia, es responsable del éxito o el fracaso de la inversión.
El administrador de cartera gestiona una cartera de propiedades. Por lo general, trabaja con el equipo de adquisición/desarrollo y con los administradores de activos para pensar estratégicamente cómo adquirir, mejorar o enajenar propiedades aumentará la rentabilidad ajustada al riesgo de la cartera. Los administradores de cartera también se coordinan con los encargados de captar capital para desarrollar estrategias que satisfagan las necesidades de los socios inversores.
Títulos Típicos en Administración Inmobiliaria
Los títulos en administración de propiedades incluyen asistente de administrador de propiedades, administrador de propiedades, administrador de propiedades senior y director de administración de propiedades, entre otros.
Los títulos en gestión de activos y gestión de carteras son similares a los de adquisiciones y desarrollo, e incluyen, analista, analista senior, asociado, asociado senior, vicepresidente, director ejecutivo, director y director gerente.
Lugares de Trabajo
Los profesionales de la administración de propiedades trabajan para empresas de administración de propiedades contratadas por operadores inmobiliarios. También pueden trabajar para empresas de corretaje contratadas para gestionar inmuebles o para propietarios de inmuebles que prefieren gestionar sus activos internamente.
Los administradores de activos trabajan para propietarios de bienes inmuebles, entre los que se incluyen fondos públicos, fondos privados y family offices. Los grandes propietarios institucionales de bienes inmuebles, como compañías de seguros de vida, fondos de dotación, fondos de pensiones y fondos soberanos, también contratan a profesionales de la gestión de activos.
Los gestores de carteras son contratados por todo tipo de propietarios inmobiliarios, pero son especialmente valiosos para las empresas sensibles a la rentabilidad relativa de su cartera inmobiliaria. Por ejemplo, las empresas de capital riesgo que captan fondos de grandes inversores institucionales contratan gestores de cartera para que les ayuden a reunir y gestionar una cartera de activos inmobiliarios que pueda batir índices como los que sigue el NCREIF. Para las empresas inmobiliarias de capital riesgo, lograr alfa puede significar la diferencia entre suscribir con éxito o no el próximo fondo cerrado, por lo que los gestores de cartera experimentados son muy solicitados.
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Obligaciones y Responsabilidades Generales
Administrador de Propiedades
Algunas de las obligaciones y responsabilidades de los profesionales de la administración de propiedades son:
- Gestionar las operaciones diarias y la administración de los edificios, lo que puede incluir
- Ayudar a programar inspecciones de seguridad, protección de la vida y otros aspectos
- Contratación de proveedores y contratistas externos
- Mantener la presencia física in situ todos los días
- Preparación de contratos y órdenes de compra
- Supervisión de los servicios de conserjería
- Supervisar las solicitudes de reparación del edificio
- Realizar actividades de gestión financiera y mantenimiento de registros, así como comunicar los resultados al gestor de activos
- Participar en la preparación de los presupuestos operativos anuales y en la creación de los planes de negocio de la propiedad
- En el caso de propiedades de apartamentos, gestionar las actividades de arrendamiento y comercialización
Gestor de Activos
Algunas de las obligaciones y responsabilidades de los profesionales de la gestión de activos son:
- Desarrollar y mantener relaciones con empresas de gestión y arrendamiento de propiedades
- Trabajar en estrecha colaboración con el administrador de propiedades para desarrollar y ejecutar los presupuestos operativos y el plan de negocio/estrategia inmobiliaria
- Supervisar el progreso del plan de negocio/estrategia inmobiliaria y comunicar los avances al equipo y a los socios de la empresa conjunta de forma periódica (normalmente mensual)
- Gestionar los problemas que puedan surgir en el inmueble
- Conocer el mercado y otros activos para poder comunicar posibles oportunidades o amenazas
- Negociar arrendamientos importantes, financiación de deudas, proyectos de construcción y de capital, contratos de gestión, etc
- Revisar y aprobar el presupuesto, comparando el presupuesto con los resultados reales y con las hipótesis originales de suscripción
- Evaluar periódicamente el valor de la propiedad
- Formular recomendaciones de venta, mantenimiento y remodelación
- Informar al comité de inversiones y a los inversores
- Gestionar el proceso de enajenación, incluida la selección del agente, la revisión del memorando de oferta y la negociación del contrato de venta
Gestor de Cartera
Algunos de los deberes y responsabilidades de los profesionales de la administración de propiedades incluyen:
- Trabajar con los equipos de adquisiciones, desarrollo y gestión de activos para tomar decisiones estratégicas informadas que impliquen al fondo
- Coordinarse con los profesionales jurídicos y fiscales para garantizar que el fondo cumple la legislación aplicable
- Elaborar y difundir informes mensuales, trimestrales y/o anuales a los inversores
- Creación de planes de gestión de capital, incluida la asignación eficiente de deuda y capital a cada inversión
- Trabajar con la contabilidad y la gestión de activos para garantizar una gestión adecuada de ingresos y gastos
- Supervisar las herramientas de análisis del fondo, incluidos los modelos de valoración, las herramientas de atribución de resultados, las previsiones de mercado y submercado, y las evaluaciones de riesgo/pruebas de resistencia, para que las decisiones de inversión sean beneficiosas para el fondo inmobiliario
Requisitos Comunes en Administración Inmobiliaria
Los requisitos de los puestos de administrador de propiedades varían mucho en función del mercado geográfico, el tipo de propiedad y la empresa. No es infrecuente que se ofrezcan puestos de administrador de propiedades junior a candidatos sin una licenciatura. Sin embargo, en general, se espera que los administradores de propiedades senior tengan una licenciatura, aunque una amplia experiencia puede ser un sustituto.
Una licenciatura suele ser un requisito para los puestos de analista de gestión de activos y carteras. Un máster se está convirtiendo rápidamente en un requisito para los puestos de gestión de activos y carteras de nivel asociado y superior.
Claves del Éxito en Administración Inmobiliaria
Los profesionales con éxito en la gestión de activos y carteras poseen una sólida comprensión de los principios de la inversión inmobiliaria, una gran capacidad de comunicación escrita y verbal, y mejores aptitudes interpersonales. Son profesionales bien organizados, capaces de gestionar numerosas tareas a la vez. Son autónomos y trabajan tanto de forma independiente como en equipo. Tienen un dominio avanzado de MS Excel, Word, Outlook y un conocimiento práctico de las plataformas de software específicas del sector para la gestión de activos, como ARGUS y YARDI.
