Caso de Estudio: Sunset Vista – Análisis de Mantener o Vender Propiedad
EL CONTEXTO
Eres Alexa Rivera, asesora financiera inmobiliaria que trabaja con pequeños inversionistas hispanohablantes (maestros, dueños de pequeños negocios, profesionales independientes y jubilados) que construyen patrimonio a largo plazo con bienes raíces en EE. UU.
Tu sello profesional es transformar decisiones “complicadas” en recomendaciones claras y accionables, usando métricas entendibles: VPN (Valor Presente Neto), TIR apalancada y múltiplo de capital.
Uno de tus clientes de años, Arturo Vandelay, empresario (y “inversionista de fin de semana”), compró hace 8 años una casa de renta en el área de Orlando, Florida. El activo se ha apreciado bien, y Arturo llega con la pregunta clásica que da pie a un análisis mantener o vender propiedad:
“¿Mantengo la propiedad cinco años más o la vendo hoy y reinvierto en otra oportunidad?”
Su preocupación: tal vez está dejando dinero sobre la mesa por mantener un activo “maduro”. Pero también le inquietan:
- Costos de transacción (comisiones y cierres)
- Impuestos por ganancia de capital y recaptura de depreciación
- Incertidumbre de rendimientos futuros
- El tiempo/energía que requiere un proyecto nuevo (por ejemplo, una compraventa)
SUNSET VISTA – DETALLES DE LA PROPIEDAD
La propiedad de Arturo, apodada “Sunset Vista”, es una casa unifamiliar de 3 habitaciones / 2 baños, con 1,720 ft² (≈ 160 m²), ubicada en el corredor suroeste del área metropolitana de Orlando (zona tipo Horizon West / Winter Garden, con alta demanda de renta residencial por empleo, escuelas y crecimiento).
Actualmente está rentada a un inquilino de largo plazo.
Supuestos clave para el análisis Mantener/Vender
Ingresos
- Renta actual: $2,650/mes (por debajo del mercado)
- Renta de mercado al renovar: $2,900/mes
- Crecimiento anual de rentas: 3% (a partir de la renta de mercado)
Gastos operativos (excluye deuda)
- Gastos operativos anuales: $10,200/año (incluye seguro, mantenimiento, pequeñas reparaciones, administración, etc.)
Impuestos a la propiedad
- Impuesto sobre la propiedad anual: 1.15% del valor de mercado
Valor y deuda actual
- Valor de mercado hoy: $560,000
- Saldo de deuda vigente: $295,000
- Tasa: 3.75%, 30 años fija, P&I (principal + interés)
Costos de venta
- Costos de venta (comisión + legales + fees): 7% del precio de venta
Opción de reinversión
- Si Arturo vende Sunset Vista, está evaluando reinvertir en un proyecto tipo fix-and-flip (reparar y vender) en el área de Orlando
Proyecto alternativo: “Casa Magnolia” (Kissimmee, FL)
Una casa con potencial de remodelación en Kissimmee (zona típica de reposicionamiento para reventa).
Supuestos de la propiedad alternativa:
- Precio de compra: $425,000
- Presupuesto de remodelación: $85,000
- Costo después de remodelar: $595,000
- Duración del proyecto: 9 meses (5 meses obra + 4 meses comercialización/cierre)
Intención
- Ejecutar la compraventa, con opción secundaria de rentar y refinanciar la nueva propiedad.
ANÁLISIS MANTENER O VENDER PROPIEDAD: LO QUE ARTURO NECESITA DE TI
Debes realizar un análisis mantener o vender propiedad comparando dos caminos con un horizonte consistente:
Opción 1: Mantener Sunset Vista
- Mantener por 5 años
- Renovar al terminar el contrato actual (en 9 meses) a renta de mercado
- Asumir 3% de crecimiento anual de renta y apreciación similar del activo
- Evaluar venta en año 5
Opción 2: Vender y reinvertir
- Vender Sunset Vista hoy
- Calcular ingresos netos (después de costos de venta, deuda e impuestos)
- Reinvertir en el proyecto “Casa Magnolia”
- Calcular retornos de la compraventa y compararlos vs. la opción de mantener
Aconsejas a Arturo que la mejor manera de realizar este análisis es cuantificar los rendimientos proyectados en cada escenario. Decides usar las herramientas de modelado de confianza de A.CRE para apoyar tu recomendación.
HERRAMIENTAS PARA USAR
1. Para analizar la posible reinversión (compraventa):
Usa el modelo Pro-Forma compraventa de casas de A.CRE.
Alternativamente, tú y Arturo puede probar los números el mismo usando la aplicación web de A.CRE para analizar compraventa de casa, que le permite introducir suposiciones y descargar el modelo de Excel.
2. Para hacer un análisis mantener o vender propiedad como el de Sunset Vista:
Sigue el marco descrito en este artículo: Análisis de Retención/Venta de A.CRE (A.CRE Hold/Sell).
Aplicar conceptos de Valor Presente Neto (VPN), TIR y múltiplo de capital a lo largo de un horizonte de 5 años para el escenario de retención.
3. Para revisar todos los detalles de la oportunidad de reinversión:
Descarga el Memorando de Oferta (OM) para el acuerdo de “Casa Magnolia”. El OM incluye todas las suposiciones clave, plazos de proyectos, comparaciones de mercado y estrategias de salida.
SUNSET VISTA – LAS PREGUNTAS
- Usando las herramientas de A.CRE y tus suposiciones:
- ¿Cuál es la TIR apalancada y multiplico de capital si Arturo mantiene su propiedad actual 5 años?
- ¿Cuál es la TIR apalancada y múltiplo de capital si vende ahora y reinvierte en la oportunidad de compraventa?
- Estructuración de la deuda: Tanto para el escenario de mantenimiento como para el de reinversión, defina un conjunto razonable de hipótesis sobre la deuda (LTV, tipo de interés, amortización, comisiones del préstamo) utilizando datos de mercado públicamente disponibles o una hoja de términos de operaciones similares del prestamista.
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- ¿Cómo afectan estas hipótesis al flujo de caja y al rendimiento global de la inversión?
- ¿Sería más adecuado en este contexto un perfil de apalancamiento más agresivo o conservador?
- ¿Cuáles son las necesidades máximas de capital en el escenario de reinversión?
- ¿Qué camino parece ofrecer el mayor retorno ajustado al riesgo, y por qué?
- Más allá de los rendimientos, ¿qué factores cualitativos podrían influir en la decisión de Arturo (por ejemplo, tiempo de implicación, liquidez, exposición fiscal)?
- Análisis de la psicología del inversor:
Supongamos que Arturo tiene distintos niveles de aversión al riesgo. Además de las opciones inmobiliarias, podría invertir los ingresos de su venta en:
- Un fondo de bonos con rentabilidad anual estable del 4%
- Una cartera de acciones diversificada con rentabilidades del 8% y mayor volatilidad
Según su perfil de riesgo (por ejemplo, conservadora, equilibrada, agresiva), ¿cómo podría cambiar su decisión? ¿Cuál sería la opción más adecuada en cada caso y por qué?
(Utiliza justificaciones basadas en rendimientos esperados, liquidez, tiempo de implicación y tolerancia al riesgo.)
