Caso De Estudio – Paseo De La Reforma – Adquisición De Departamentos En Ciudad De México (Propiedades Multifamily)
Preámbulo
Durante las últimas décadas, el mercado de renta residencial institucional —conocido internacionalmente como multifamily— ha sido dominado por países como Estados Unidos, Canadá y algunos mercados europeos. Sin embargo, en años recientes, el sector multifamiliar ha comenzado a consolidarse con fuerza en ciertas regiones de América Latina, particularmente en ciudades con alta densidad poblacional, urbanización avanzada y dinámicas demográficas favorables, como la Ciudad de México, São Paulo, y Santiago.
El interés por parte de fondos institucionales, family offices y desarrolladores locales ha crecido ante la posibilidad de obtener flujos de renta estables, diversificación y apreciación del valor de los activos en el largo plazo. Aunque el multifamily institucional en la región aún se encuentra en una fase de maduración, la tendencia a este tipo de vivienda en renta es clara, y los primeros proyectos estabilizados ya muestran rendimientos competitivos frente a otras clases de activos inmobiliarios.
Este caso de estudio se sitúa precisamente en ese contexto de crecimiento incipiente pero sostenido del multifamily institucional en América Latina, y propone una evaluación de inversión para la adquisición de un activo institucional de vivienda en renta ubicado en uno de los corredores más emblemáticos de la región: Paseo de la Reforma, en la Ciudad de México.
Este ejercicio fue adaptado de un caso utilizado en entrevistas técnicas. A continuación, se presenta el contexto del caso de estudio, seguido de las instrucciones analíticas.
Caso De Estudio: Paseo De La Reforma – Departamentos
Un complejo de departamentos sobre el Paseo de la Reforma, con vista abierta a la Ciudad de México, México.
Antecedentes – Firma Global De Consultoría
Una firma internacional de consultoría inmobiliaria se encuentra evaluando la adquisición de un complejo de departamentos ubicado en Paseo de la Reforma, Ciudad de México. Se propone adquirir el activo por un precio de $38,000,000 USD, completar la estabilización mediante la ocupación progresiva de las unidades vacantes, refinanciar la propiedad una vez estabilizada al final del año 2, y venderla al finalizar un periodo de tenencia de 10 años. La firma está considerando adquirir el inmueble completamente con capital propio (sin deuda inicial).
La Reforma Departamentos es un complejo residencial de gama alta que cuenta con 200 unidades de aproximadamente 88 m² cada una, sumando un área neta rentable de 17,650 m². El área bruta construida total es de 21,850 m². Actualmente, el activo opera con una tasa de ocupación del 60% debido a una gestión ineficiente. Los gastos operativos ascienden a $2,000,000 USD anuales y se espera que crezcan a una tasa del 3% anual. Una vez adquirida la propiedad, la firma planea absorber 5 unidades por mes, con lo que estima completar la estabilización al cierre del segundo año.
Las rentas actuales para las unidades ocupadas ascienden a $22.50 USD/m²/mes, y se espera un crecimiento del 3% anual en los ingresos por alquileres. Se asume que las unidades por arrendar se colocarán al mismo nivel de renta que las existentes. Para efectos del análisis, se debe considerar una vacancia general del 5%. Además, los costos de cierre de la adquisición son de $200,000 USD.
Condiciones Del Refinanciamiento (Fin Del Año 2)
- Tasa de interés del 8.0% anual con pagos mensuales
- Amortización en 25 años
- Plazo del préstamo: 10 años
- LTV máximo: 70% utilizando una valoración basada en un cap rate del 6.0%
- Relación mínima de cobertura de servicio de deuda (DSCR): 1.25x
- Rendimiento mínimo sobre deuda: 8.0%
- Costos de cierre del préstamo: $200,000 más una comisión del 1.0% sobre el monto financiado
Venta Final (Fin Del Año 10)
Actualmente, los activos de multifamily institucional de alta gama en mercados principales como la CDMX están negociando a tasas de capitalización cercanas al 6.0%. Se puede suponer esa misma tasa como cap rate de salida al final del año 10. Para efectos de este caso, puede asumirse un costo de disposición del 2% del precio de venta.
La Asignación
Desarrolla un análisis financiero que proyecte los flujos de efectivo durante el periodo de tenencia de 10 años. Calcula la tasa interna de retorno (TIR) y el múltiplo de capital tanto en el escenario apalancado como en el no apalancado. Con base en tu análisis, ¿considerarías que esta inversión cumple con los criterios de retorno esperados para un fondo institucional?
Proyecto Extra
El capital de la inversión se divide entre un Limited Partner (LP) que contribuye con el 90% del capital, y un General Partner (GP) que aporta el 10% restante. Ambas partes contribuirán y recibirán distribuciones en proporción a su participación hasta que el GP alcance un retorno preferente del 9% anual sobre su inversión. Una vez alcanzado este umbral, el remanente de los flujos de caja se distribuirá 60% al LP y 40% al GP. Como parte del análisis adicional, se te solicita que construyas un modelo financiero que represente este esquema de distribución tipo cascada y calcules tanto la TIR como el múltiplo de capital para cada uno de los socios.
En el Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE dominaras la modelización de casos de estudio inmobiliarios a un nivel institucional, como la adquisición de propiedades multifamiliares.
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