Una Visión General de las Funciones PAGOINT y PAGOPRIN de Excel – Usos y Desventajas (Modelo + Caso de Estudio)
Recientemente, recibimos una pregunta muy interesante en el “Q&A (Preguntas y Respuestas)” del Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE, dicha pregunta estaba relacionada con el uso de las funciones PAGOINT Y PAGOPRIN de Excel. De modo que, me gustaría aprovechar la oportunidad para discutirlo.
En primer lugar, debo decirte que el “Q&A” es un área fascinante y de gran aprendizaje del “Acelerador de Modelos Financieros de A.CRE”, donde los participantes nos envían sus preguntas relacionadas a la formación académica y profesional que ofrece este programa. Ocasionalmente, creamos artículos basados en algunas preguntas planteadas allí.
Funciones de Excel PAGOINT y PAGOPRIN
Las funciones PAGOINT (Pago de Intereses) y PAGOPRIN (Pago de Principal) en Excel se utilizan para calcular las porciones de interés y principal de un pago de préstamo, respectivamente. Así que, estas funciones podrían ser útiles en algunos casos de modelado financiero inmobiliario, sin embargo, estas funciones tienen desventajas. ¡Vamos a descubrirlas!
Sintaxis de PAGOINT y PAGOPRIN
La función PAGOINT calcula la porción de interés de un pago para un período determinado en una inversión, basada en pagos periódicos constantes y una tasa de interés constante.
La sintaxis de PAGOINT() es la siguiente:
PAGOINT(tasa, período, nper, va, [vf], [tipo]); donde:
- tasa: La tasa de interés para el período.
- período: El período para el cual deseas encontrar el interés, y debe estar en el rango de 1 a nper.
- nper: El número total de períodos de pago en la inversión.
- va: El valor presente, o el monto total que vale una serie de pagos futuros ahora.
- vf (opcional): El valor futuro, o un saldo en efectivo que deseas alcanzar después de realizar el último pago. Si se omite, se asume que es 0.
- tipo (opcional): El momento del pago. 0 (u omitido) significa que los pagos vencen al final del período; 1 significa que los pagos vencen al comienzo del período.
Por ejemplo, si tienes un préstamo con una tasa de interés anual del 6% (0.5% mensual), un plazo de 10 años (120 meses) y un valor presente de $10.000, la porción de interés del primer pago se puede calcular así:
=PAGOINT(0.005; 1; 120; 10000)
Por su parte, la función PAGOPRIN calcula la porción de principal de un pago para un período determinado en una inversión basada en pagos periódicos constantes y una tasa de interés constante.
La sintaxis de PAGOPRIN() es la siguiente:
PAGOPRIN(tasa, período, nper, va, [vf], [tipo]); donde:
- tasa: La tasa de interés para el período.
- período: El período para el cual deseas encontrar el pago del principal, y debe estar en el rango de 1 a nper.
- nper: El número total de períodos de pago en la inversión.
- va: El valor presente, o el monto total que vale una serie de pagos futuros ahora.
- vf (opcional): El valor futuro, o un saldo en efectivo que deseas alcanzar después de realizar el último pago. Si se omite, se asume que es 0.
- tipo (opcional): El momento del pago. 0 (u omitido) significa que los pagos vencen al final del período; 1 significa que los pagos vencen al comienzo del período.
Usando los mismos detalles del préstamo anterior, la porción de principal del primer pago se puede calcular así:
=PAGOPRIN(0.005; 1; 120; 10000)
Te recomiendo consultar las “Lecciones de Bienes Inmuebles del Tamaño de un Bocado” y nuestro “Glosario de Términos de Los Bienes Inmuebles Comerciales”, para aclarar cualquier duda en cuanto a un término determinado
Usos – Interés Total Pagado
Ambos métodos te darán el interés total pagado durante la vida del préstamo, con PAGOINT enfocándose directamente en el componente de interés y PAGOPRIN derivándolo de los pagos totales y el reembolso del principal.
En cuanto a la función PAGOINT, debes calcular el interés mensual para cada período y sumar los pagos de interés de todos los períodos. Por otro lado, al aplicar la función PAGOPRIN, debes calcular el total del principal pagado sumando los PAGOPRIN de todos los períodos, y luego restarlo del monto total pagado, en otras palabras; Interés total pagado = Monto total pagado – Principal total pagado.
Caso de Estudio
Blue Ridge Realty, una firma de capital privado inmobiliario, está considerando la adquisición de Santiago View Apartments, una propiedad multifamiliar a precio de mercado ubicada en Santiago de Chile, Chile. La propiedad, construida en 2010, consta de 150 unidades y tiene una tasa de ocupación estable del 95%. Blue Ridge Realty pretende adquirir esta propiedad como parte de su estrategia de adquisición principal, enfocándose en propiedades con flujo de caja estable y riesgo mínimo.
Detalles del Préstamo:
- Precio de adquisición: $30.000.000
- Monto del préstamo: $24.000.000 (80% LTV)
- Tasa de interés: 4.5% anual (fija)
- Plazo del préstamo: 10 años (120 meses)
- Período de solo interés: 3 años (36 meses)
- Período de amortización: 30 años (360 meses)
Para comprender las implicaciones financieras del préstamo, el gerente de inversiones de Blue Ridge Realty necesita calcular el interés total pagado durante la vida del préstamo. Por lo tanto, utilizando las funciones PAGOINT y PAGOPRIN de Excel, el gerente determinará el componente de interés de cada pago y el interés total pagado.
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Usando la Función PAGOINT:
En resumen, la función PAGOINT en Excel calcula la porción de interés de un pago para un período determinado. Al sumar los pagos de interés de todos los períodos, se puede derivar el interés total pagado.
Usando la Función PAGOPRIN:
La función PAGOPRIN calcula la porción de principal de un pago para un período determinado, en este sentido, para encontrar el total del principal pagado, el gerente suma los PAGOPRIN de todos los períodos. El interés total pagado es entonces la diferencia entre el monto total pagado y el principal total pagado.
Modelado del Interés Total Pagado – Períodos Mensuales
Este caso de estudio, se modeló utilizando una tabla de cronograma de amortización para detallar el principal, el interés y el saldo del préstamo en cada período del proceso de amortización de la deuda a lo largo del tiempo, mediante pagos regulares. La amortización del préstamo también se modela utilizando las funciones PAGOINT y PAGOPRIN, mostrando de esta manera, diferentes métodos para el cálculo del interés total pagado.
¡Puedes descargar el modelo al final de esta publicación!
Después de realizar estos cálculos en Excel, el gerente de inversiones encuentra que el interés total pagado durante la vida del préstamo es aproximadamente $10.341.084.
Puedes notar cómo en la pestaña “Base Mensual – Comparativa”, el “Interés” (Columna F) es igual a “PAGOINT (Interés)” (Columna J), el “Principal” (Columna G) es igual a “PAGOPRIN (Principal)” (Columna K), por lo que el “Balance Final del Préstamo” (Columna H) tiene el mismo comportamiento utilizando las funciones “PAGOINT y PAGOPRIN” (Columna L).
Desventajas del Uso de PAGOINT y PAGOPRIN en el Modelado de Amortización del Préstamo – Períodos Anuales
Ahora bien, las funciones PAGOINT y PAGOPRIN de Excel tienen desventajas, en particular, no se recomiendan con períodos anuales cuando los pagos son mensuales, debido a que los montos de amortización resultantes del préstamo no son correctos. ¡Déjame tomar el mismo caso de estudio para visualizar esto!
La pestaña “Base Anual – Comparativa” calcula el “Servicio de Deuda” y la “Amortización de la Deuda” cada año. Notarás que el monto de amortización del préstamo en esta pestaña (Fila 7) utilizando el método PV coincide con el cronograma de amortización al final de cada pago (Hoja de “Base Mensual – Comparativa”, específicamente, en la sección de “Cronograma de Amortización” – “Saldo Final del Préstamo” – Columnas H y L).
Sin embargo, cuando usamos las funciones PAGOINT y PAGOPRIN de Excel sobre una base anual (“Base Anual – Comparativa” – Fila 17) los resultados no coinciden, como se muestra en la sección de “Análisis Comparativo” (“Base Anual – Comparativa” – Fila 24).
Notas Finales
Al comprender el interés total pagado utilizando los diferentes métodos de cálculo, Blue Ridge Realty, puede evaluar mejor el impacto financiero a largo plazo del préstamo utilizado para adquirir Santiago View Apartments. Este conocimiento ayuda a tomar decisiones de inversión informadas y a gestionar el flujo de caja de manera efectiva.
Debido a los inconvenientes que presentan las funciones IPMT y PPMT de Excel, recomendaría seguir otro camino en lugar de tener que utilizarlas en el modelado financiero inmobiliario. Los inconvenientes relacionados con la base anual pueden estar relacionados con el efecto compuesto de los pagos mensuales calculados anualmente y/o el método de cálculo de intereses incorporado en las funciones.
Descripción General – Modelo de Análisis Comparativo de PAGOINT y PAGOPRIN – Base Anual y Mensual
El Modelo Comparativo de Análisis PAGOINT y PAGOPRIN incluye una hoja de entradas primaria llamada “Base Mensual – Comparativa”, una hoja de reporte primaria llamada “Base Anual – Comparativa” y una pestaña llamada “Versión” para rastrear los cambios de versión del modelo.
Hoja de Versión
El modelo se abre inicialmente en esta pestaña, para que puedas ver los cambios que se han realizado en la versión más reciente del modelo. En esta pestaña también, puedes encontrar enlaces a tutoriales del modelo, guías, soporte y otra información.
Hoja de Base Mensual – Comparativa
La pestaña “Base Mensual – Comparativa” está dividida en tres secciones, construidas de arriba a abajo. Se puede acceder a las secciones desplazándose hacia abajo. Las tres secciones son “Supuestos del Préstamo”, “Cálculos del Interés Total Pagado” y “Cronograma de Amortización”.
En esta pestaña se ingresan todas tus entradas principales del préstamo. La pestaña modela un cronograma de amortización que detalla el principal, los intereses y el saldo del préstamo en cada período de un préstamo amortizado. La amortización del préstamo también se modela utilizando las funciones PAGOINT y PAGOPRIN de Excel.
Hoja de Base Anual – Comparativa
La pestaña “Base Anual – Comparativa” está dividida en cuatro secciones, construidas de arriba a abajo. Se puede acceder a las secciones desplazándose hacia abajo. Las cuatro secciones son “Supuestos del Préstamo”, “Servicio y Amortización de la Deuda”, “Funciones de Excel PAGOINT y PAGOPRIN” y “Análisis Comparativo”. También modela el “DSCR (Radio de Cobertura del Servicio de la Deuda)” y el “Rendimiento de la Deuda” usando un NOI hipotético.
En esta pestaña se modela el servicio de la deuda y la amortización del préstamo sobre una base anual. Basado en las entradas principales del préstamo (pestaña “Base Mensual – Comparativa”), modela las desventajas de uso de las funciones de Excel PAGOINT y PAGOPRIN con períodos anuales cuando los pagos son mensuales, debido a que los montos de amortización resultantes del préstamo no son correctos.
Descarga el Modelo de Análisis Comparativo de PAGOINT y PAGOPRIN – Base Anual y Mensual
Para hacer este modelo accessible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de desarrollo de bienes raíces típicos se venden por $200 – $500+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con Mike o Spencer.
Nosotros actualizamos el modelo regularmente (mira notas de la versión). Los contribuyentes que paguen el modelo reciben un nuevo enlace de descarga por correo electrónico cada vez que se actualiza el modelo.
