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Modelo de Adquisición de Apartamento de Valor Agregado

Todo comenzó a finales del año pasado cuando Spencer Burton me contactó y entendí en un primer momento que la principal función de A.CRE es la de educar en la elaboración de modelos financieros inmobiliarios, confieso que era imposible no emocionarse con formar parte del equipo A.CRE, siendo un ingeniero mecánico y profesor universitario con más de 10 años de experiencia en la educación.

El primer paso fue mi entrenamiento, con una base matemática sólida y conocimiento de Excel comenzó mi aventura en A.CRE (no en vano su primera inicial significa “Adventures”) a través del programa conocido como “Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios” creado por Spencer Burton y Michael Belasco.

¡Fue una experiencia extraordinaria! Recomendado a todas las personas que quieran aprender verdaderamente el modelado financiero inmobiliario. Una vez completado el programa, continué investigando y Spencer me presentó su “Modelo de Adquisición de Apartamento de Valor Agregado” construido con el propósito específico de modelar ofertas de apartamento de valor agregado.

Inmediatamente despertó un gran interés en mí porque era un modelo que reunía todo lo que había aprendido en el programa e inclusive mucho más. Es entonces cuando el equipo A.CRE decidió que construyera nuevamente el mismo modelo desde cero, con la finalidad de que pudiera conocer de primera mano todas sus utilidades.

Una vez construido el modelo, el siguiente paso fue desarrollarlo en idioma español (mi idioma nativo) para que fuera perfectamente aplicable en otras partes del mundo con dicho idioma, e inclusive para que sea una puerta de entrada a muchas personas de habla hispana que deseen conocer el programa Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE.

Finalmente diseñé un tutorial en español donde se explica paso a paso el “Modelo de Adquisición de Apartamento de Valor Agregado” ¡Sigue Adelante!

Note from Spencer: We’re excited to be sharing models and real estate content in Spanish – and I couldn’t think of a better person than Arturo Parada to lead this initiative. As many of you know, I lived nearly a decade of my adult life in Latin America, have over seven years of professional real estate experience in Latin America, and speak fluent Spanish. And so, for me it’s very exciting that A.CRE is finally releasing content in Spanish for those markets. I hope you make good use of this content! ¡Que disfruten!

Video Tutorial Para Usar el Modelo de Adquisición de Apartamento de Valor Agregado

Pueden encontrar el tutorial aquí:

Historia de la Creación del Modelo de Apartamento de Valor Agregado

Hace unos años, en respuesta a numerosas solicitudes de lectores, Spencer modificó el modelo de valoración de apartamentos para analizar situaciones de valor agregado. Si bien dicho modelo de valoración de apartamento puede analizar un escenario de compra, renovación, aumento de alquileres y venta, carece de muchas de las características de valor agregado que los inversores necesitan en una herramienta de análisis.

Además, ese modelo tampoco es compatible con Mac para Excel, así que Spencer sabía que necesitaba implementar un verdadero modelo de apartamento de valor agregado en algún momento.

El tiempo fue su reto principal para publicarlo, con un trabajo de tiempo completo y familia, había estado limitado a trabajar en nuevos proyectos solamente por la noche y fines de semana. Y teniendo en cuenta que él y Michael han estado ocupados durante el último año con la creación y el lanzamiento del exclusivo programa Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios, este modelo había tardado en materializarse.

Lo que realmente ayudó a que esto sucediera fue su último curso en el Acelerador. En ese curso, el estudio de caso consiste en una entrevista técnica hipotética de CPBR en la que el estudiante debe construir un modelo de valor agregado desde cero. Mientras Spencer creaba el tutorial para el “Mírame construir” a fines del año pasado para ese curso, desarrolló varios módulos de cálculo de apartamento de valor agregado que logró incorporar a este modelo.

Ese ejercicio fue, en última instancia, el catalizador de este modelo.

Objetivos Básicos – A.CRE Modelo de Apartamento de Valor Agregado

Dado que el diseño general y el diseño del modelo de apartamento de valor agregado se inspiraron en su modelo de desarrollo de apartamento, todos los criterios que impulsaron el proceso permanecieron iguales. Quería que el modelo fuera robusto, lo que significa que tenía que ser capaz de hacer todo lo que puede hacer un modelo de valor agregado de calidad institucional, sin dejar de ser simple e intuitivo.

El resultado es un modelo en el que el 100% de las entradas se encuentran en una pestaña fácil de usar (es decir, una hoja de trabajo): la pestaña Suscripción. Los flujos de efectivo de retorno se muestran inmediatamente a la derecha de las entradas en la pestaña Suscripción, y los resultados se informan en la pestaña Resumen, atractiva y fácil de imprimir. La única otra pestaña (por ahora) es la pestaña Versiones, donde se enumeran los cambios en el modelo.

La pestaña Resumen muestra los supuestos clave de la inversión y las métricas de retorno.

Descripción General – A.CRE Modelo de Adquisición de Apartamento de Valor Agregado

El Modelo de Adquisición de Apartamento de Valor Agregado incluye una pestaña de entrada principal, incluye una pestaña de reporte, y una pestaña para realizar un seguimiento de los cambios de versión en el modelo.

Pestaña Versión (Visible por defecto)

El modelo se abre inicialmente en esta pestaña para que pueda ver qué cambios se han realizado en la versión más reciente del modelo. En esta pestaña también puede encontrar enlaces a modelos de tutoriales, guías, soporte y otra información.

Pestaña de Suscripción (Visible por defecto)

La pestaña Suscripción es donde se ingresan todas sus entradas principales. La pestaña se divide en seis secciones, construidas de arriba a abajo. Se puede acceder a las secciones desplazándose hacia abajo o usando los botones en la parte superior de la pantalla. Las seis secciones son ‘Descripción de la inversión’, ‘Flujos de efectivo de la inversión’, ‘Flujos de efectivo operativos’, ‘Flujos de efectivo de reversión’, ‘Retornos a nivel de propiedad’ y ‘Retornos a nivel de sociedad (cascada)’.

Pestaña Resumen (Visible por defecto)

Si bien las métricas de rendimiento a nivel de propiedad TIR apalancado y MCx apalancado se muestran en la parte superior de la pestaña Suscripción, la mayor parte de las métricas de riesgo y rendimiento se muestran/visualizan en la pestaña Resumen. La pestaña de resumen también incluye dos gráficos de flujos de efectivo operativos, una sección de puntos fuertes y débiles, un marco para incluir una imagen o un mapa y un resumen de la inversión. La pestaña Resumen está destinada a imprimirse y, como tal, el modo de visualización está configurado en Vista previa de impresión de forma predeterminada.

Pestaña de Flujo de Efectivo Anual (oculto por defecto)

La pestaña acumula los flujos de efectivo mensuales en períodos anuales, de modo que puede ver los flujos de efectivo de alto nivel en una página. El informe es imprimible. Puede acceder al informe presionando el botón “Mostrar” en la pestaña Resumen con la sección Flujo de efectivo de la propiedad.

Pestaña de Detalle de Gastos (Oculto por defecto)

En la pestaña Suscripción, el usuario tiene la opción de alternar un modo de gastos operativos detallados. En lugar de ingresar valores por unidad para elementos de línea de gastos operativos previos a la renovación y posteriores a la renovación (es decir, estabilizados), cuando el usuario alterna el modo de gastos operativos ‘Detallado’ en la pestaña Suscripción, aparece una pestaña ‘Gasto detallado’ disponible donde el usuario puede detallar los gastos operativos. Luego, el detalle vuelve a la pestaña Sucripción.


Características incluidas en el modelo

Aquí hay una lista de algunas de las características incluidas en este modelo:

  • Período de análisis dinámico hasta 120 meses (mínimo 12 meses)
  • Modele los costos de renovación en línea recta, en curva en S o manualmente
  • Hasta cuatro fuentes en su fuente de capital, dos de capital y dos de deuda
  • Deuda con tasa fija o variable
  • Elija el orden en el que se implementan las fuentes (p. ej., capital de SP primero, capital de SL en segundo lugar, préstamo principal en tercer lugar, préstamo secundario en cuarto lugar)
  • Opción de refinanciar o vender en la estabilización
  • Módulo de flujo de caja operativo robusto, con diferenciación entre ingresos y gastos existentes y estabilizados (es decir, completamente renovados)
  • Compare las proformas antes y despues de la estabilización y métricas de retorno no proyectadas (es decir, sin crecimiento de ingresos/gastos) o proyectadas
  • Cascada europea de 4 niveles (es decir, retorno de capital del SL primero antes de que se pague al SG una promoción) con niveles de TIR compuestas anualmente
  • Supuestos clave y métricas de retorno, fortalezas y debilidades, y descripción de la inversión en la pestaña Resumen
  • Gráficos totalmente dinámicos en la pestaña Resumen
  • Módulo de gastos detallado
  • Análisis del historial operativo
  • Botones para agregar/eliminar automáticamente lineas presupuestarias
  • Módulo de tarifas del SG
  • Renovación programada con opción de vincular los costos directos e indirectos al programa de renovación
  • Tiempo de inactividad por vancancia correspondiente al modulo vacante

Compatibilidad

Esta versión del modelo solo es compatible con Excel 2013, Excel 2016 y Excel 365

Es probable que el modelo aún contenga errores. Si detecta un error, tiene una solicitud de función o desea hacer una sugerencia para mejorar el modelo, por favor hágamelo saber.

Descarga el A.CRE Modelo de Adquisición de Apartamento de Valor Agregado

Para hacer este modelo accessible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de adquisición de bienes raíces típicos se venden por $200 – $500+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con Mike o Spencer.

Nosotros actualizamos el modelo regularmente (mira notas de la versión). Los contribuyentes que paguen el modelo reciben un nuevo enlace de descarga por correo electrónico cada vez que se actualiza el modelo.


Notas de la Versión

v0.1

  • Lanzamiento Inicial del Modelo de Adquisición de Apartamento de Valor Agregado

Acerca del Autor: Arturo es un Analista Financiero del equipo A.CRE. Su experiencia incluye; ser un Ingeniero Mecánico con una Maestría en Mantenimiento Industrial y más de 10 años de experiencia trabajando como un profesor universitario. Él disfruta trabajar en la mejora de procesos en varios campos a través del análisis financiero, gestión de mantenimiento, investigación técnica, cálculos mecánicos, entre otros. Arturo ama estar con su familia y escalar las montañas en su tiempo libre. Puedes contactar a Arturo en su LinkedIn.