A.CRE 101: Perfiles de riesgo en los bienes raíces comerciales

En este post entraremos en detalle sobre los cuatro perfiles de riesgo comúnmente atribuidos a las oportunidades de bienes raíces comerciales. En orden de menor a mayor riesgo, son los siguientes:

• Core – Inversión “Núcleo”
• Core Plus – Inversión “Núcleo +”
• Inversión de Valor añadido
• Inversión Oportunista

Esta amplia categorización ayuda a los profesionales del sector inmobiliario comercial a describir rápidamente el tipo de perfil de riesgo/remuneración de las oportunidades que ofrecen o buscan.

Visión general de la medición del riesgo

Las operaciones inmobiliarias varían en función de su nivel de riesgo y, en consecuencia, del tipo de rentabilidad que se espera obtener por invertir en ese riesgo. Cuanto más arriesgado sea el proyecto, mayor será la rentabilidad esperada. Para cada oportunidad, el inversor deberá calibrar el riesgo de perder dinero frente al potencial de beneficios en función de una multitud de factores.

Algunos de los factores de riesgo más básicos que hay que analizar son el estado del propio activo, el plan de negocio para el activo en el momento de la adquisición, el personal encargado de ejecutar el plan, las condiciones del mercado local y los factores micro y macroeconómicos.

Sobre la base del riesgo percibido del proyecto, un enfoque común para un inversor inmobiliario típico será entonces determinar un precio que estaría dispuesto a pagar por el activo utilizando un análisis de flujo de caja descontado («DCF»).

El inversor puede entonces calibrar el precio de compra y otras variables de modo que la TIR y/o el Múltiplo de Capital aumenten o disminuyan para mostrar rendimientos que estén en consonancia con su percepción del riesgo del proyecto.

Los 4 perfiles de riesgo en los bienes raíces comerciales

Nota: Los rangos de rentabilidad esperada que se destacan a continuación para cada perfil de riesgo son generalizados y pueden variar entre una persona/institución/operación y otra, y también pueden estar sujetos a fluctuaciones basadas en factores macroeconómicos que repercuten en el entorno más amplio de la inversión y los tipos de interés.

Core

Los activos core son las inversiones inmobiliarias de menor riesgo. Tradicionalmente son edificios de alta calidad, céntricos y bien mantenidos, con una probabilidad muy baja de desocupación a largo plazo y un flujo de caja predecible en un futuro previsible.

Piense en una torre de oficinas de clase A totalmente alquilada con inquilinos solventes que tienen contratos de arrendamiento a largo plazo en vigor en un mercado que históricamente tiene una tasa de desocupación de oficinas muy baja. Como probablemente pueda adivinar, este activo de menor riesgo tendrá una rentabilidad más baja (es decir, un precio de compra más alto) en comparación con los otros perfiles de riesgo debido al futuro bastante seguro del edificio, el mercado y su flujo de caja. Una TIR apalancada para este perfil de riesgo puede oscilar entre el ~6% y el ~11%.

Core Plus

Los activos Core Plus son, por lo demás, activos core, pero con algún componente de riesgo (oportunidad) asociado. Utilizando nuestro ejemplo anterior del edificio de oficinas, un activo core plus podría tener todas las mismas cualidades, pero puede tener algunos inquilinos que abandonen el edificio a corto plazo y el espacio necesite ser realquilado. O puede que la ubicación del activo esté un poco fuera del submercado de oficinas prime. Una TIR apalancada para este perfil de riesgo podría rondar entre el ~8% y el ~13%.

Valor añadido

Los activos de valor añadido suelen ser propiedades con oportunidades de aumentar el flujo de caja y el valor de la propiedad mediante algún tipo de mejora importante. Las oportunidades de aumentar el valor en los escenarios de valor añadido son numerosas y van de simples a muy complejas.

Puede ocurrir que un inmueble tenga un importante mantenimiento diferido o zonas comunes anticuadas y desgastadas, y que un importante plan de mejoras de capital pueda atraer a mejores inquilinos y rentas más altas; o puede ocurrir que haya importantes ineficiencias en la gestión del edificio y que un gestor activo y con más experiencia pueda reducir significativamente los gastos y mejorar la calidad de la experiencia del inquilino y del activo.

El riesgo de estas oportunidades es mayor porque existe la posibilidad real de que los resultados previstos del plan de valor añadido no se materialicen. Por ejemplo, si un gran proyecto de mejora de capital no consigue atraer a inquilinos de mayor calidad y alquileres más elevados, se habrán invertido cantidades sustanciales de dinero, mientras que el aumento previsto del flujo de caja no se hará realidad y la propiedad no habrá alcanzado el valor previsto.

Imaginemos un escenario en el que un nuevo propietario no renueva el contrato de arrendamiento de un inquilino importante y opta por realizar una mejora significativa y costosa del espacio para atraer a un inquilino de mayor calidad y mejor pagado, sólo para descubrir que, una vez finalizado, ese inquilino no existe en el mercado. Este es uno de los innumerables planes de negocio de valor añadido que exponen a los inversores a un mayor riesgo. La rentabilidad prevista para este tipo de inversiones inmobiliarias podría situarse entre el ~12% y el ~16%.

Oportunista

Los activos oportunistas son las inversiones inmobiliarias más arriesgadas que pueden perseguirse. Las oportunidades de desarrollo o la compra de un edificio vacío para reubicarlo e intentar arrendarlo son dos ejemplos de inversiones inmobiliarias oportunistas. Para más contexto, los proyectos de desarrollo o reurbanización suelen requerir sortear numerosas incertidumbres.

Para emprender un proyecto de desarrollo o remodelación, suele ser necesario pasar por una fase de autorización para obtener las autorizaciones que permitan avanzar en el diseño y la construcción del proyecto. Siempre existe el riesgo de que este proceso se prolongue durante mucho tiempo, a veces durante años, lo que obligaría a la propiedad a pagar más gastos y honorarios de consultoría (por ejemplo, los honorarios del equipo de arquitectura y diseño y de los abogados), mientras que las condiciones del mercado que hicieron viable la oportunidad podrían cambiar.

También es posible que el proyecto no llegue a aprobarse. Además, existe el riesgo del coste de construcción, ya que el tiempo, la política y la disponibilidad de mano de obra podrían alterar significativamente el coste de construcción con respecto a cuando se suscribió el proyecto por primera vez. Por último, existe el riesgo de que el proyecto se alquile o venda una vez terminado para obtener beneficios. Estos son sólo algunos de los riesgos más evidentes que presentan los proyectos de desarrollo. La rentabilidad prevista de las operaciones oportunistas puede oscilar entre el 15% y más.

La Importancia de Comprender los perfiles de riesgo

Comprender estos perfiles, que incluyen Core, Core Plus, Valor Añadido y Oportunista, es esencial tanto para los inversores como para los profesionales del sector. Cada perfil representa un nivel diferente de riesgo y recompensa potencial, lo que permite a los inversores evaluar su nivel de comodidad y tomar decisiones con conocimiento de causa.

Desde los activos básicos menos arriesgados con flujos de caja estables hasta las empresas oportunistas más arriesgadas, pero potencialmente más lucrativas, los perfiles de riesgo proporcionan un marco para evaluar las oportunidades de CRE. Es fundamental realizar un análisis exhaustivo, tener en cuenta diversos factores y determinar el equilibrio adecuado entre riesgo y rentabilidad para cada inversión. Al comprender y utilizar los perfiles de riesgo CRE, los inversores pueden navegar por el dinámico mercado inmobiliario con más confianza y previsión estratégica.