, ,

Modelo de Flujo de Efectivo Descontado

Hace un par de meses, cuando estaba trabajando en el “Modelo de Adquisición de Apartamento de Valor Agregado”, recibimos una solicitud en A.CRE de una gran empresa dedicada a los bienes raíces comerciales para realizar un modelo de flujo de efectivo descontado.

Note from Spencer: We’re excited to be sharing models and real estate content in Spanish – and I couldn’t think of a better person than Arturo Parada to lead this initiative. As many of you know, I lived nearly a decade of my adult life in Latin America, have over seven years of professional real estate experience in Latin America, and speak fluent Spanish. And so, for me it’s very exciting that A.CRE is finally releasing content in Spanish for those markets. I hope you make good use of this content! ¡Que disfruten!

HISTORIA DE LA CREACIÓN DEL MODELO DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO 

¿En qué consistía la solicitud? Desde un punto de vista general, necesitaban una hoja de cálculo muy práctica; en donde se debía manipular pocas variables y a su vez actualizar dinámicamente las salidas. Desde un punto de vista más específico, su solicitud era bastante clara; la herramienta debía medir el impacto que tiene el ingreso operativo neto y la tasa de capitalización del mercado en los flujos de efectivo anuales. Así como también, visualizar el servicio de la deuda y la rentabilidad del flujo de efectivo sobre efectivo anualmente.

Luego de una primera reunión con el equipo A.CRE llegamos a la conclusión que dicha empresa necesitaba un modelo financiero sencillo y dinámico enfocado en pocas variables. Nuestro punto de partida sería un precio compra; utilizando la tasa de capitalización del mercado y el NOI del primer año. Luego, las otras entradas estarían representadas por los términos del préstamo, dependiendo del tipo de apalancamiento elegido.

De la misma manera, teníamos que reflejar el flujo de efectivo después del financiamiento para que junto al capital neto requerido midiéramos la rentabilidad del flujo de efectivo sobre efectivo, que finalmente nos permitiría establecer cuál es el ingreso en efectivo que gana la empresa en una inversión inmobiliaria. Desde el punto de vista operativo, partiendo del ingreso operativo neto y el servicio de la deuda podíamos calcular el radio de cobertura del servicio de la deuda; una métrica que nos ayudaría a visualizar cuál era la capacidad anual de la empresa para pagar su deuda.

En una segunda reunión con el equipo A.CRE, pensé en la idea de combinar una hoja de trabajo de resumen con otra de suscripción, con la finalidad de obtener un modelo financiero de una sola hoja que fuese simple, intuitivo y a su vez enfocado en pocas variables.

Es así como nace este “Modelo de Flujo de Efectivo Descontado” con sus respectivos flujos de efectivo de inversión, operativos y de retorno, que a su vez permite visualizar rápidamente el comportamiento de las métricas claves, además de incluir dos gráficos de los flujos de efectivo operativo.

VIDEO TUTORIAL PARA USAR EL MODELO DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO

DESCRIPCIÓN GENERAL – MODELO DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO

PESTAÑA VERSIÓN (VISIBLE POR DEFECTO)

Esta pestaña te permite visualizar los cambios que se han realizado en la versión más reciente del modelo. En esta pestaña también puedes encontrar enlaces a modelos de tutoriales, guías, soportes, etc.

PESTAÑA MODELO (VISIBLE POR DEFECTO)

La pestaña Modelo es donde se ingresan todas las entradas. La fuente de color azul y las celdas de fondo azul son las entradas principales. La fuente de color negro son los principales resultados del análisis.

Se divide en seis secciones, construidas de arriba abajo, representadas por “Descripción de la Inversión”, “Supuestos Clave y Métricas de Retorno”, “Flujos de Efectivo de Inversión”, “Flujos de Efectivo Operativos”, “Flujos de Efectivo de Retorno” y “Flujos de Efectivo Neto Apalancado”. Se puede acceder a las secciones desplazándose hacia abajo y finalmente podrás observar dos gráficos relacionados a los flujos de efectivo operativo.

En la parte superior puedes ingresar las entradas relacionadas a la descripción de la inversión y un marco para para insertar una imagen o un mapa. En la sección de supuestos clave y métricas de retorno puedes apreciar las entradas principales y las métricas de retorno apalancadas; TIR, MCx y la Rentabilidad de Efectivo sobre Efectivo. La pestaña modelo está diseñada para ser impresa de forma completa.

Las entradas/variables (es decir, las celdas de fuente color azul) son:

  • NOI
  • Tasa de Capitalización del Mercado.
  • Términos del préstamo (por ejemplo, LTV, tasa de interés, período de solo interés y amortización).
  • % de Costos de Cierre de la Adquisición, % de Tarifas de Financiación, % de Gastos del Capital y % de Costos Asociados a la Venta.

PESTAÑA DE ANÁLISIS RÁPIDO (VISIBLE POR DEFECTO)

En esta pestaña se trabajan con los 2 primeros años del periodo de análisis. La fuente de color azul y las celdas de fondo azul son las entradas principales (es decir, las variables principales). La fuente de color negro y fondo verde son los principales resultados del análisis.

Las entradas/variables incluyen (es decir, celdas de fuente azul):

  • NOI del año 1.
  • Precio de compra.
  • Pago Inicial.
  • Los términos del préstamo (por ejemplo, tasa, período de solo interés y amortización)

Las salidas incluyen (es decir, celdas de fuente negra):

  • Tasa de capitalización (basada en el NOI del año 1 y las entradas del precio de compra).
  • Relación préstamo a valor (basado en las entradas de pago inicial y precio de compra).
  • Rentabilidad de efectivo sobre efectivo (flujo de efectivo después de la financiación dividido por el pago inicial)

El modelo también incluye la capacidad de ajustar el NOI futuro para ver el impacto en la rentabilidad futura de efectivo sobre efectivo. Además, están vinculadas las entradas en la pestaña Análisis rápido a la pestaña Modelo para profundizar en la TIR y el múltiplo de capital.

COMPATIBILIDAD

Esta versión del modelo solo es compatible con Excel 2013, Excel 2016 y Excel 365

Es probable que el modelo aún contenga errores. Si detecta un error, tiene una solicitud de función o desea hacer una sugerencia para mejorar el modelo, por favor hágamelo saber.

DESCARGA EL MODELO DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO

Para hacer este modelo accessible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de bienes raíces típicos se venden por $150 – $300+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con Mike o Spencer.

Nosotros actualizamos el modelo regularmente (mira notas de la versión). Los contribuyentes que paguen el modelo reciben un nuevo enlace de descarga por correo electrónico cada vez que se actualiza el modelo.


NOTAS DE LA VERSIÓN

v.1.13

  • Agregada la tasa de capitalización de salida (Celda E30, Hoja Modelo)
  • Ahora se calcula el precio de compra utilizando una tasa de capitalización inicial y el valor de retorno utilizando una tasa de capitalización de salida

v.1.12

  • Corregida la formula de Efectivo sobre Efectivo Promedio (Celda M12, Hoja Modelo)
  • Agregado el Rendimiento de la Deuda (Fila 27, Hoja Modelo)

v.1.11

  • Agregada la Hoja de Análisis Rápido

v1.0

  • Lanzamiento Inicial del Modelo de Flujo de Efectivo Descontado

Acerca del Autor: Arturo es un Analista Financiero del equipo A.CRE. Su experiencia incluye; ser un Ingeniero Mecánico con una Maestría en Mantenimiento Industrial y más de 10 años de experiencia trabajando como un profesor universitario. Él disfruta trabajar en la mejora de procesos en varios campos a través del análisis financiero, gestión de mantenimiento, investigación técnica, cálculos mecánicos, entre otros. Arturo ama estar con su familia y escalar las montañas en su tiempo libre. Puedes contactar a Arturo en su LinkedIn.