Mírame Construir el Modelo de Flujo de Efectivo Descontado en Excel (Actualizado Septiembre 2025)
Luego de un par de semanas de la publicación del “Modelo de Flujo de Efectivo Descontado” el equipo A.CRE decidió que explicara en detalle como construí paso a paso dicho modelo. Apenas escuché la propuesta de Spencer Burton, me encantó la idea, ya que compartiría gran parte del conocimiento que aprendí en el “Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios” y ¡Mucho más!
HISTORIA DEL MÍRAME CONSTRUÍR EL MODELO DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO
Todo comenzó con la solicitud de una gran empresa dedicada a los bienes inmuebles comerciales, que me permitió tener clara cuál era la razón por la cual construiría el modelo, para luego aplicar una visión sistémica.
Hasta aquí se oye bien, pero seguro te estarás preguntando ¿Qué significa tener dicha visión? Te explico brevemente; en primer lugar, identifiqué las entradas o puntos de partida del modelo, luego, construí los módulos; representados por los cálculos y funciones de Excel que utilizo en la hoja de modelo y, en tercer lugar, visualicé las salidas; mostradas como resultados, métricas y gráficos.
Es en este punto donde comenzó lo divertido, ya que debía elegir un diseño que combinara estos tres elementos y que a su vez fuera práctico e intuitivo, es así como nace este modelo que combina una especie de hoja de suscripción y resumen llamado “Modelo de Flujo de Efectivo Descontado”.
Finalmente diseñé un video tutorial titulado “Mírame Construir el Modelo de Flujo de Efectivo Descontado” donde te muestro un marco para modelar dinámicamente los flujos de efectivo de bienes inmobiliarios usando el análisis de flujo de efectivo descontado.
Este tutorial no constituye el único camino para construir un modelo de flujo de efectivo descontado, es todo lo contrario, significa darte una idea para construir tu propio modelo en base a las entradas, módulos y salidas con las que estés trabajado ¡Sigue adelante!
MODELO DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO
El modelo de flujo de efectivo descontado proyecta los flujos de efectivo anticipados hacia el futuro, para luego tomar la mejor decisión de inversión en base al análisis de dichos flujos. Su estructura está representada por:
DESCRIPCIÓN DE LA INVERSIÓN
Contiene las entradas básicas relacionadas con la descripción de la propiedad, además de un marco para ingresar una imagen o mapa relacionada a la inversión.
FLUJOS DE EFECTIVO DE INVERSIÓN
Le da la característica al modelo de adquisición básica, incluyendo el capital invertido (Precio de Compra) en el tiempo cero, calculado por medio del método de capitalización directa. Además, toma en cuenta un endeudamiento a través del ingreso neto del préstamo (entrada).
FLUJOS DE EFECTIVO OPERATIVO
Contiene el ingreso operativo neto y los gastos asociados a la operación de la propiedad. En esta sección se visualiza el comportamiento de la deuda a través del servicio de la deuda.
También se aprecia el cálculo de tres importantes métricas; Radio de Cobertura del Servicio de la Deuda, Rendimiento de la Deuda y la Rentabilidad de Efectivo sobre Efectivo.
FLUJOS DE EFECTIVO DE RETORNO
Incluye el valor de venta de la propiedad, calculado por medio de la tasa de capitalización y el ingreso operativo neto de un año después de la venta. Luego de restarle los gastos asociados a la venta y el saldo del préstamo, se obtienen los ingresos netos de la venta.
FLUJOS DE EFECTIVO NETO APALANCADO
Representados por la suma de los flujos efectivo neto de cada sección.
Incluye dos gráficos relacionados con los flujos de efectivo operativo; Ingreso Operativo Neto por Año y Flujo de Efectivo después del Financiamiento por Año.
Te recomiendo consultar el artículo “Apalancado vs No Apalancado”, donde se explica claramente cómo estructurar los flujos de efectivo después de contraer cualquier tipo de deuda. Esta lectura te ayudará a comprender las implicaciones del apalancamiento en la modelación financiera inmobiliaria.
VIDEO MÍRAME CONSTRUÍR EL MODELO DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO
COMPATIBILIDAD
Esta versión del modelo solo es compatible con Excel 2013, Excel 2016 y Excel 365
Es probable que el modelo aún contenga errores. Si detecta un error, tiene una solicitud de función o desea hacer una sugerencia para mejorar el modelo, por favor hágamelo saber.
DESCARGA EL MODELO DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO
Para hacer este modelo accessible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de bienes raíces típicos se venden por $150 – $300+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con Mike o Spencer.
Nosotros actualizamos el modelo regularmente (mira notas de la versión). Los contribuyentes que paguen el modelo reciben un nuevo enlace de descarga por correo electrónico cada vez que se actualiza el modelo.
NOTAS DE LA VERSIÓN
v1.0
- Lanzamiento Inicial
