El proceso de concesión de derechos en construcción: Riesgos y estrategias claves para mitigarlos
A lo largo de mi estudio en los mercados inmobiliarios, se ha hecho evidente el peso del factor que en la mayoría de las ocasiones se denomina “Permiso o licencias de construcción” para derechos de construcción, a menudo es un proceso burocrático complejo a cargo de secretarias distritales o entes públicos de planificación y desarrollo urbano.
Continuando con la teoría, en nuestro glosario de términos, denominamos este concepto, como: “el proceso mediante el cual un promotor inmobiliario o un propietario de tierras obtiene el derecho a desarrollar (o urbanizar) una propiedad con la aprobación de las autoridades en materia de zonificación, densidad, diseño, uso y permisos de ocupación. Una vez obtenidas todas las autorizaciones necesarias de las administraciones públicas, el promotor inmobiliario tiene derecho a construir lo que se ha propuesto y aprobado”
En términos reales, cuando queremos llevar a cabo ideas de desarrollo inmobiliario a la práctica, invertir y desarrollar un terreno sin titularidad es una de las empresas más arriesgadas, aunque gratificantes, del sector inmobiliario comercial. El proceso de concesión de derechos, en particular, está plagado de posibles contratiempos e incluso fracasos, al tiempo que es necesario gastar y arriesgar una cantidad significativa de fondos mucho antes de que puedan obtenerse ingresos. Por ello, los gestores urbanísticos deben estar muy atentos para tratar de identificar, anticipar, comprender y planificar los numerosos y dispares problemas que pueden surgir a lo largo del proceso.
Si no estas familiarizado algunos de los conceptos aquí expuestos, te invito a consultar nuestro glosario de términos inmobiliarios: Glosario en español.
Derechos de construcción sobre terrenos: Un Panorama general
Aunque el proceso exacto varía en cada jurisdicción, el proceso típico de autorización suele requerir que un promotor o desarrollador inmobiliario presente formalmente un programa propuesto, un paquete de diseño conceptual y varios estudios medioambientales y técnicos al departamento de planificación local para que el proyecto pueda:
- (1) Ser revisado formalmente con respecto a las normativas de zonificación vigentes, el código de planificación y las leyes e iniciativas locales;
- (2) Ser sometido a pruebas para garantizar que no haya repercusiones medioambientales negativas importantes;
- (3) Ser revisado por otros organismos municipales pertinentes para su aprobación;
- (4) ser socializado con la comunidad local para recabar su opinión y recibir su aceptación y apoyo.
Suponiendo que el proyecto supere con éxito todos estos procesos, deberá recibir la aprobación final de las juntas, secretarias, curadurías urbanas o consejos municipales según sea el caso.
Las distintas jurisdicciones en todos los países tienen lineamientos respectivos y estos se hayan en constante adaptación y cambio de acuerdo con los predios o terrenos disponibles en las distintas zonas de la nación.
Riesgos y desafíos de los derechos de construcción: Proceso, política y negacionismo
Riesgos asociados del proceso concesión de derechos de construcción
Una de las principales responsabilidades del departamento de urbanismo es revisar los estudios técnicos y medioambientales específicos de cada proyecto para comprender mejor las repercusiones en el medio ambiente y la población locales. Estos estudios los realizan consultores y profesionales públicos e independientes pagados por el promotor y analizan cuestiones como la calidad del aire, el acceso al agua, ubicación, el transporte, el viento, la sombra y el ruido. Cualquiera de estos estudios puede descubrir problemas que podrían poner en peligro la viabilidad del proyecto o retrasar el proceso durante meses o incluso años para resolverlos.
Por ejemplo, un estudio del viento podría descubrir la creación de condiciones de viento peligrosas a ras de suelo. Aunque esto pueda parecer un problema trivial y fácil de mitigar, al menos para el público en general, la situación puede llegar a ser tan grave que genere necesidades de rediseñar por completo un edificio para resolver el peligro, lo que añadirá un coste y un tiempo considerables al proceso.
Un proyecto propuesto también tendrá que pasar por otros organismos ajenos al departamento de urbanismo para obtener más aprobaciones. Los organismos que suelen requerir un proceso de revisión aparte son los proveedores locales de servicios públicos, el departamento de bomberos, el departamento de parques y ocio, el proveedor local de transporte público y la alcaldía.
Otros riesgos relacionados con el proceso que deben tenerse en cuenta son, entre otros, las posibles infracciones del código y la zonificación que se hayan pasado por alto durante el estudio de diseño, la capacidad y experiencia del personal de planificación y la legislación que pueda afectar negativamente al proyecto y entrar en vigor durante el proceso.
Riesgos políticos y oposiciones de la comunidad
En la mayoría de las jurisdicciones, el Consejo Municipal, Ayuntamiento o secretaria Distrital, tiene el voto final para aprobar un proyecto basado en la recomendación del Departamento de Planificación y las aportaciones de la comunidad local. Como entidades que son gestionadas por funcionarios electos, prestan mucha atención a todo el entorno, y estas pueden incluir directamente en las opiniones sobre el proyecto. Si se considera que un proyecto afecta negativamente a la comunidad, pone en entredicho sus objetivos políticos o no aporta suficientes beneficios públicos, los supervisores podrían plantear problemas importantes, provocando retrasos, pidiendo que se modifique el diseño o incluso rechazando de plano el proyecto.
Aunque puede ser inconscientemente, todos en un momento hemos sido testigos de los ejemplos del peor escenario posible, construcciones en “abandono” que al parecer llegaron a un impase en momentos cruciales de su desarrollo, dejando litigaciones o estudios pendientes, que pueden demorar muchos años.
Para poner un poco más en contexto, pongamos como ejemplo un caso limite se dio en estados unidos, para un promotor y propietario de terrenos que quieren vender se produjo en Seattle, donde se planeaba demoler un apreciado local de música para construir una torre residencial. La oposición creció con una petición que recibió casi 100.000 firmas y famosos iconos del rock de Seattle que publicaron anuncios en los medios de comunicación locales para pedir a los políticos locales que preservaran el teatro. A pesar de que el solar está zonificado para la construcción de rascacielos y de que la ciudad se enfrenta a una crisis inmobiliaria, el Ayuntamiento encontró la forma de detener temporalmente el proceso mientras busca la manera de impedir definitivamente la construcción. La situación se ha vuelto extraordinariamente difícil y aún se desconoce el destino final del proyecto.
NIMBYism (Not In My Back Yard, «no en mi patio trasero») es un término utilizado para designar a las personas que se oponen con vehemencia a cualquier nuevo desarrollo en sus barrios, pueblos o incluso ciudades. Desarrollar un proyecto en una comunidad fuertemente impactadas por este pensamiento puede crear enormes retrasos y dolores de cabeza, ya que los grupos activos y organizados de este tipo, utilizarán todos los recursos disponibles para impedir o retrasar las aprobaciones.
Lo anterior no es, ni mucho menos, una descripción exhaustiva de los riesgos durante el proceso de autorización. Y, como puede imaginarse, no es raro que los proyectos se retrasen o descarrilen por completo a lo largo de este proceso.
Evaluar y mitigar los riesgos en la concesión de derechos de construcción
Basándome en las lecciones aprendidas en la experiencia de expertos en el sector, en A.CRE hemos recopilado algunos consejos y preguntas importantes que pueden (a) ayudarle a prepararse mejor para un proceso de concesión de derechos satisfactorio o (b) ayudarle a evaluar si un proyecto merece el riesgo, el tiempo y el dinero:
- Selección del equipo
Si es posible, intente seleccionar grupos cualificados con gran experiencia local y gran reputación entre los que deciden el destino del proyecto. Más en unos casos que en otros, pero en general, el abogado especializado en ordenación del territorio, los consultores medioambientales y el equipo de ingenieros deben ajustarse a esta descripción. Se trata de puestos de gran contacto con los funcionarios municipales, y el hecho de que ya estén familiarizados con las personas adecuadas y el proceso debería suponer una ventaja a lo largo del proceso de autorización.
- Elabore un calendario detallado, paso a paso, que describa cómo funciona el proceso de concesión de derechos en un municipio concreto.
Si dispone de los recursos necesarios, sería preferible consultar a un abogado especializado en ordenación del territorio y pedirle que elabore o revise este documento. Esto es importante porque, a menos que se haya urbanizado antes en ese municipio, a menudo puede haber procesos nuevos o desconocidos que no resulten evidentes si se investiga por cuenta propia. Por ejemplo, puede haber un requisito de aprobación ambiental por parte de un organismo distinto del Departamento de Planificación que no sea fácilmente identificable. Llegar al final del proceso sólo para descubrir que se requiere otro estudio que tarda cuatro meses en completarse es algo que podría resultar extremadamente costoso. Además, este ejercicio también puede ayudar a establecer plazos y expectativas, ya que se conocerá el tiempo mínimo necesario para la tramitación de los documentos y cuándo se celebran determinados calendarios de audiencias a lo largo del año.
- Identifique todos los costes necesarios para los derechos.
Estos costes suelen obtenerse del departamento de urbanismo local y pueden oscilar entre miles y cientos de miles de dólares. Una vez más, consultar con un abogado local especializado en uso del suelo puede agilizar este proceso y ayudarle a evitar sorpresas.
- Comprenda qué puede construirse de pleno derecho en el terreno y qué excepciones, en su caso, desea para desarrollar el proyecto.
¿Son estas particularidades deseadas retos menores o mayores para el proceso de concesión de derechos de construcción y cuál es el camino para obtener la aprobación de estas excepciones?
A medida que desarrolle el programa y el diseño conceptual, usted, el equipo de arquitectura e ingeniería y su abogado especializado en uso del suelo empezarán a identificar las áreas del programa o del diseño que requerirían una excepción o adaptaciones a reglas prestablecidas. Su abogado debería poder darle su opinión sobre la estrategia propuesta y el riesgo de las excepciones solicitadas. Las excepciones que se pasen por alto deberán ser detectadas más adelante por el departamento de urbanismo. Intente ser lo más minucioso posible en su revisión para evitar noticias no deseadas en una fase tardía del proceso por parte de los planificadores sobre la necesidad de una excepción importante adicional.
- ¿Cuáles son las necesidades, deseos y visión de la ciudad, pueblo y/o distrito?
¿Existe un plan general/plan de distrito/otro plan? Revise todos estos documentos en busca de metas y objetivos importantes y asegúrese de que el proyecto los cumple o los supera si es posible.
Es convencional contar con reportes anuales por parte de los catastros regionales, nacionales u organismos administrativos representantes de los sectores de construcción del país. En A.CRE lo animamos a ser participe de los diferentes eventos que ofrezca el sector o gremios para siempre estar al día con respecto a nuevas iniciativas, tecnologías y regulaciones.
- ¿Quiénes son los principales políticos y grupos de la comunidad que pueden influir en el resultado del proyecto? Cuando hay que dirigirse a ellos y cuál es el mensaje.
Identifique y familiarícese con estas personas y vea cómo podría trabajar con ellas o buscar su apoyo para el proyecto. Dedica algún tiempo a elaborar estrategias sobre cómo y cuándo es el mejor momento para llegar a ellos, si es que lo es, y cuál es el mensaje que quieres transmitir.
Por ejemplo, si su proyecto propone grandes beneficios para la comunidad, puede programar primero una presentación ante un grupo destacado de la comunidad local para dar una visión general del proyecto y destacar los beneficios que se proponen. Si la reunión transcurre según lo previsto, un valioso paso siguiente podría ser concertar una cita con los funcionarios municipales pertinentes para presentarles el proyecto en ese momento y transmitirles las opiniones recibidas del grupo comunitario.
- Revise todos los documentos y la prensa de proyectos similares, tanto aprobados como retrasados y rechazados, en el mismo municipio.
Cuanto más cerca del lugar del proyecto, mejor. Aún mejor sería establecer contactos con estos promotores para conocer los retos a los que se enfrentaron.
Conclusiones
Abordar y comprender este proceso es fundamental para ayudar a analizar y sensibilizar sobre los distintos escenarios que podrían darse durante la concesión de derechos de construcción. En la mayoría de los casos, la superación con éxito de este proceso y la obtención de los derechos deberían aumentar sustancialmente el valor del terreno sin realizar ni una sola mejora física. Una vez eliminados los riesgos y el tiempo asociados al proceso de concesión de derechos, el terreno está listo para que comience el proyecto.
Para seguir ampliando sus conocimientos sobre los procesos de concesión de derechos y otros conceptos inmobiliarios comerciales, eche un vistazo a nuestro Asistente de IA de A.CRE. Esta herramienta utiliza IA para proporcionar orientación personalizada, responder a sus preguntas sobre CRE y ayudarle con modelos y análisis financieros.
Recursos adicionales
Una vez ha obtenido permisos de construcción para su siguiente proyecto y esta listo para dar el próximo paso, tenemos disponible para usted una variedad de recursos que lo ayudaran a gestionar con éxito su próximo propósito:
