La Estabilización A Través Del Lente Del Índice De Gastos Operativos
El término “estabilizado” está profundamente arraigado en el vocabulario del sector inmobiliario. Aparece de forma recurrente en modelos financieros, memorandos de oferta, estrategias de desarrollo y supuestos de suscripción, con tal frecuencia que, a menudo, su significado se da por sentado.
No obstante, un análisis más detenido revela que el concepto es mucho más matizado de lo que aparenta. Si bien suele asociarse a umbrales de ocupación o plazos de arrendamiento, su verdadero alcance trasciende estas métricas superficiales. La auténtica estabilización se alcanza en la convergencia entre eficiencia operativa, estándares del mercado y solidez financiera.
En esta publicación, quiero analizar con mayor profundidad qué significa realmente que una propiedad esté estabilizada. Para ello, utilizaré como marco de referencia el Índice de Gastos Operativos (OER, por sus siglas en inglés Operating Expense Ratio). Aunque su cálculo es sencillo, gastos operativos divididos entre ingresos brutos efectivos, el OER puede ofrecer valiosas perspectivas sobre la estabilidad y el rendimiento global de un activo inmobiliario.
Un elegante edificio de oficinas al atardecer en una ciudad
El Papel del Foro de Preguntas y Respuestas del Acelerador en esta Publicación
En una reciente sesión de Preguntas y Respuestas del Acelerador de A.CRE, un comentario de un participante dio pie a una conversación particularmente enriquecedora, que puso sobre la mesa una cuestión sutil pero esencial en el análisis financiero inmobiliario: ¿qué significa realmente que una propiedad esté “estabilizada”?
La discusión que siguió abordó este concepto a través de la lente de una métrica tan simple en apariencia como compleja en interpretación: el Índice de Gastos Operativos.
Esta publicación no reproduce la conversación palabra por palabra; más bien, la utiliza como punto de partida para explorar cómo ciertas ratios financieras pueden funcionar como indicadores indirectos, pero reveladores, de la salud operativa y el atractivo de inversión de un activo.
En otras palabras, aunque el término “estabilizada” pueda parecer claro y directo, sus verdaderas implicaciones se extienden mucho más allá de simples tasas de ocupación o plazos de arrendamiento.
Estabilización: Se Trata de Mucho Más Que Sólo Ocupación
En la mayoría de las discusiones introductorias, la estabilización se define como el momento en que una propiedad alcanza un nivel sostenido de ocupación, por ejemplo, un 95% en un activo multifamiliar o un 90% en un activo de oficinas. Desde una perspectiva física o de arrendamiento, esto tiene sentido: una propiedad con ocupación constante transmite estabilidad operativa.
Sin embargo, desde el punto de vista financiero, la ocupación por sí sola es insuficiente. Un inmueble totalmente arrendado, pero mal gestionado, con rentas por debajo de mercado o afectado por costos atípicos, puede seguir generando flujo de caja negativo.
Por ello, la estabilización debe incorporar también la eficiencia operativa y la viabilidad del flujo de caja. Aquí es donde el (OER) adquiere un valor especial.
En otras palabras, un activo estabilizado no es simplemente uno que “funciona” sin problemas; es uno que rinde de forma consistente al nivel esperado o acorde con el mercado, generando un Ingreso Operativo Neto (NOI) suficiente para cubrir las obligaciones recurrentes y producir retornos.
Un OER elevado podría describir una inversión operando de manera constante, pero que no cumple con el estándar que inversionistas y prestamistas suelen considerar como estabilización.
En este sentido, la verdadera estabilización implica tanto consistencia como suficiencia: una propiedad puede mostrar operaciones estables, pero si sus ingresos no superan sus gastos de forma que respalden su estructura de capital, difícilmente podrá considerarse estabilizada en un contexto de inversión.
Realidad Del Índice De Gastos Operativos (OER)
El (OER) indica qué proporción de los ingresos de una propiedad se destina a cubrir sus costos operativos. En muchos tipos de activos y mercados, este indicador suele situarse entre el 20% y el 50%. Cuando el OER excede el rango esperado para su segmento, revela que el activo enfrenta dificultades para transformar ingresos en flujo de caja distribuible.
Por ejemplo, un OER del 86% significa que, por cada $1.00 de ingreso bruto efectivo, $0.86 se consume únicamente en la operación diaria, antes de considerar gastos de capital o el servicio de la deuda. Esto deja un margen mínimo, o nulo, para cubrir la deuda, fortalecer las reservas de capital o generar retornos para los inversionistas.
En este contexto, y sin importar el nivel de ocupación, un OER tan elevado es una señal inequívoca de que la propiedad no puede considerarse estabilizada desde una perspectiva financiera.
El Rol De Los Comparables De Mercado
Esto introduce un matiz clave: la estabilización es un concepto relativo al mercado. Un OER del 86% podría parecer excesivo en la mayoría de los submercados de oficinas en EE. UU., pero ¿qué ocurre si esa cifra es la norma en una ubicación específica? Por ejemplo, en un área con primas de seguro elevadas debido al riesgo de incendios forestales, o con un régimen fiscal local que incrementa considerablemente los gastos operativos.
En estos casos, una propiedad con un OER elevado podría considerarse estabilizada en relación con sus comparables, siempre que opere conforme a los estándares predominantes. Sin embargo, tales situaciones suelen reflejar dislocaciones de mercado o ineficiencias estructurales. Un mercado entero operando en punto de equilibrio no es sostenible y, tarde o temprano, enfrentará una corrección, ya sea mediante crecimiento de rentas, procesos de reurbanización o cambios en los flujos de capital.
Métricas No Apalancadas, Realidades Apalancadas
Conviene recordar que el OER se calcula antes de considerar el servicio de la deuda. Esto implica que, incluso si una propiedad presenta un flujo de caja ligeramente positivo sobre una base no apalancada, su operación puede volverse insostenible una vez incorporado el financiamiento. Un activo sin margen para cubrir la deuda o los gastos de capital difícilmente puede considerarse estabilizado desde la óptica de un inversionista o prestamista.
La verdadera estabilización financiera exige más que una ocupación constante: requiere un ingreso operativo neto estable y un margen suficiente para absorber gastos de capital, atender la deuda y generar retornos. Esa es la distinción esencial: regularidad operativa frente a viabilidad financiera.
Te recomiendo consultor el post: “Apalancado vs No Apalancado“.
Redefiniendo La Estabilización Para Una Claridad Analítica
Con el tiempo, he llegado a ver que el término “estabilizado” encierra matices y una fuerza conceptual mucho mayores de lo que parece a simple vista. No basta con confiar en métricas superficiales como la ocupación o los plazos de arrendamiento. En la práctica, la estabilización debe evaluarse a través del lente del rendimiento económico, el contexto del mercado y la sostenibilidad de la inversión.
Así que, al considerar si un activo está verdaderamente estabilizado, estos son los atributos que podrías buscar:
- Ocupación Sostenida que Indique Demanda del Mercado
La señal más reconocida de estabilización es la ocupación física y económica. Cuando un activo mantiene una alta tasa de ocupación, comúnmente del 90% o más, durante un período sostenido, demuestra su capacidad para atraer y retener inquilinos. Esta consistencia no solo brinda previsibilidad en los ingresos, sino que también indica una alineación de la demanda con el mercado. Sin embargo, es crucial que la ocupación sea sostenida y no artificialmente impulsada por concesiones temporales o estrategias de arrendamiento que inflen las cifras sin viabilidad a largo plazo.
La verdadera estabilización requiere inquilinos duraderos y flujos de ingresos confiables y recurrentes.
- Eficiencia Operativa Comparada con Estándares del Mercado
La ocupación por sí sola no es suficiente. Una propiedad estabilizada debe operar de manera eficiente en relación con sus pares, por lo que métricas como el Índice de Gastos Operativos (OER) permiten hacer comparaciones con propiedades similares.
Por ejemplo, un edificio de oficinas con un OER del 50% en un mercado donde la norma es 35% genera preocupación, aun si está completamente arrendado. La estabilización, en este sentido, es un ejercicio comparativo: debemos preguntar, “¿Está este activo funcionando en línea con lo que el mercado considera normal?” Si no es así, puede estar teniendo un rendimiento operativo inferior, señalando problemas de gestión, estrategia de arrendamiento o estructura de costos.
- NOI Fuerte para Respaldar Reinversiones y Compromisos Financieros
El Ingreso Operativo Neto (NOI) es la base para cumplir tanto con reinversiones de capital como con obligaciones de financiamiento. Una propiedad estabilizada debe generar suficiente NOI para financiar gastos de capital necesarios, como reparaciones, reemplazos y mejoras para inquilinos, y cubrir su servicio de deuda.
De manera que, esto no debe ser con un margen muy ajustado. Prestamistas e inversionistas de capital generalmente esperan un colchón, medido comúnmente mediante ratios de cobertura del servicio de deuda (DSCR), para garantizar que la propiedad pueda soportar pequeñas recesiones o interrupciones operativas. Sin este margen, el activo es vulnerable y, por lo tanto, no está genuinamente estabilizado.
- Flujo de Efectivo Apalancado Distribuible que Sostenga los Retornos
La prueba definitiva de la estabilización es si la propiedad genera flujo de caja positivo después del servicio de deuda y todas las obligaciones de capital. Inversionistas y patrocinadores dependen del flujo de caja distribuible para generar retornos.
Una propiedad que apenas alcanza el punto de equilibrio, o peor aún, que opera consistentemente con déficit una vez que se introduce apalancamiento, no cumple con su función prevista como inversión generadora de flujo de caja. Aunque los retornos no apalancados puedan parecer prometedores, la verdadera estabilización financiera se determina por la capacidad de soportar una estructura de capital realista y aun así generar un rendimiento para el capital.
Si falta alguno de estos pilares, la propiedad puede estar arrendada y en funcionamiento, pero no está financieramente estabilizada. En cambio, es una candidata para mejora operativa, reestructuración de capital o reposicionamiento. Estos son los activos que ocupan el espacio gris entre estrategias de inversión “core” y “value-add”, y reconocer esta distinción desde el principio es esencial para una correcta evaluación y planificación de portafolio.
Caso De Estudio – Estabilización: Cuando La Alta Ocupación No Es Suficiente
Torre Bahía Business Center es un edificio de oficinas Clase B de 8,825 m² (aproximadamente 95,000 pies²), ubicado en el distrito de Obarrio en la Ciudad de Panamá, una zona comercial que experimentó un auge en años anteriores, pero que recientemente ha enfrentado sobreoferta y presión a la baja en los precios de renta. La propiedad fue adquirida por Altura Capital, una firma panameña de inversión inmobiliaria enfocada en activos con potencial de reposicionamiento en América Central.
Al momento de la adquisición, el edificio de 12 pisos estaba ocupado en un 87%, con varios inquilinos de larga data en contratos por debajo del valor de mercado. Los ingresos brutos efectivos (EGI) alcanzaban aproximadamente $1.98 millones anuales, pero los gastos operativos eran excesivos debido a sistemas obsoletos, consumo energético elevado y personal sobredimensionado. Los gastos totales ascendían a $1.68 millones, lo que generaba un índice de gastos operativos (OER) del 84.8%:
OER = Gastos operativos / Ingresos brutos efectivos
OER = $1,680,000 / $1,980,000 = 84.8%
A pesar de una ocupación física relativamente alta, el edificio no estaba estabilizado financieramente. El ingreso operativo neto (NOI) era de apenas $300,000, monto insuficiente para cubrir el servicio de deuda, reinversión en la propiedad o rendimientos atractivos para los inversionistas. Además, las rentas promedio de $18/m²/mes estaban entre un 15% y 20% por debajo de otras propiedades Clase B comparables en el submercado.
La estrategia de reposicionamiento de Altura Capital incluyó un plan de gastos capitales (capex) de $2.5 millones, enfocado en:
- Modernización del sistema de aire acondicionado y elevadores
- Instalación de iluminación LED y asistencia solar para consumo energético
- Reducción de personal operativo y tercerización de servicios de limpieza
- Renovación de marca del activo y campaña comercial dirigida a empresas tecnológicas y creativas
Dieciocho meses después, la ocupación alcanzó el 92%, con nuevos contratos firmados a $21.50/m²/mes, lo que elevó el EGI a $2.3 millones. Gracias a la eficiencia operativa, los gastos se redujeron a $1.21 millones, lo que permitió bajar el Índice de Gastos Operativos (OER) a un saludable 52.6%:
OER = $1,210,000 / $2,300,000 = 52.6%
Esto elevó el NOI a $1.09 millones, permitiendo que el activo alcanzara una verdadera estabilización financiera, con capacidad para cubrir deuda, alimentar reservas de capital y distribuir rendimientos constantes a los inversionistas.
Usando el índice de gastos operativos para redefinir la “estabilización”
Este caso hipotético de Torre Bahía Business Center demuestra que la ocupación por sí sola puede ser engañosa. Con un OER del 84.8% al momento de la compra, la propiedad claramente no generaba flujos de caja sostenibles, a pesar de su nivel de ocupación. Al mejorar tanto los ingresos como la eficiencia en gastos, Altura Capital logró estabilizar el activo en términos financieros. El índice de gastos operativos (OER) fue una herramienta clave de diagnóstico, revelando inestabilidad donde las métricas superficiales no lo mostraban.
Notas Finales
En muchos sentidos, la estabilización es tanto un umbral cualitativo como cuantitativo. Nos invita a ir más allá de las métricas superficiales para evaluar si una propiedad funciona realmente como una inversión sostenible. El Índice de Gastos Operativos (OER), aunque sencillo en su cálculo, es una herramienta elegante para ese análisis más profundo.
Como profesionales del sector inmobiliario, nuestra labor no se limita a calcular, sino también a interpretar. Preguntar si un activo está estabilizado no es únicamente cuestionar su nivel de ocupación actual; es indagar si puede cumplir con sus obligaciones, sostener su estructura de capital y generar rendimientos aceptables a lo largo del tiempo.
El OER, al igual que otras ratios financieras, es engañosamente simple pero extraordinariamente revelador. Sirve de puente entre las operaciones y las finanzas, actuando como un sistema de alerta temprana en la toma de decisiones de suscripción, gestión de activos y estrategias en los mercados de capital.
En este sentido, un Índice de Gastos Operativos (OER) elevado es más que una señal de advertencia: es una pista diagnóstica. Y, en manos analíticas experimentadas, se convierte en una herramienta que impulsa un pensamiento más crítico sobre los activos que evaluamos, gestionamos e incorporamos a nuestras carteras.
