Mírame Construir: cómo modelar una programación de rentas en Excel y con IA
En esta entrega te muestro cómo construir un módulo de programación de rentas para contratos de largo plazo. El corazón del módulo es una combinación INDICE/COINCIDIR que toma una tabla de rentas programadas (rent schedule) y proyecta los flujos de renta a lo largo de todo el período de tenencia.
Incluimos un archivo opcional para que sigas el video paso a paso. Ese archivo tiene una pestaña “Plantilla” y otra “Completado”. Puedes tomar la versión completada e incorporarla directamente a tu modelo.
¿Es usted miembro de Accelerator? Consulte el curso «‘Modeling Short-Term and Long-Term Leases» en el plan de estudios básico. Además, si es miembro avanzado de Accelerator, consulte el curso 4, lección 7, de la certificación «‘Advanced Modeling – Property and Portfolio’» para conocer técnicas adicionales para modelizar arrendamientos.
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¿Qué es una programación de rentas (rent schedule)?
Es una tabla que lista la renta base por fecha.
Ejemplo: un inquilino industrial arrienda 75,000 ft² (≈ 6,968 m²) por 7 años con incrementos anuales de US$0.15/ft² (≈ US$1.62/m²). La programación anual podría lucir así:
| Inicio | Renta Anual |
| 1 enero 2025 | US$ 337,500 |
| 1 enero 2026 | US$ 348,750 |
| 1 enero 2027 | US$ 360,000 |
| 1 enero 2028 | US$ 371,250 |
| 1 enero 2029 | US$ 382,500 |
| 1 enero 2030 | US$ 393,750 |
Con esto sabemos, por ejemplo, que en 2029 la renta base es US$382,500 (US$ 31,875/mes). Esta tabla suele estar en el contrato y es un insumo clave para modelar ingresos potenciales de una propiedad.
¿Qué es un módulo de programación de rentas?
Es un componente del modelo que pronostica la renta potencial durante el período de análisis (tenencia). Parte de:
- Lista de alquileres o “rent roll” (relación de arrendamientos) con datos por inquilino: nombre, suite, área arrendada, inicio/fin del contrato, renta actual, etc.
- Calendario de alquileres por inquilino: cómo cambia la renta base a lo largo del tiempo.
- Línea de tiempo del modelo (mensual, trimestral, etc.).
El módulo toma (1) + (2) y calcula el flujo de caja por período, de forma dinámica.
Video paso a paso: construir el módulo en Excel (mensual, 132 meses)
- Entradas mínimas
- Lista de alquiler (por inquilino): Inquilino, Área (ft² o m²), Inicio, Fin, Tipo de renta (anual/mensual), etc.
- Calendario de alquiler (por inquilino): Columnas Fecha inicio de tramo y Renta base anual (o por m²).
- Calendario mensual del modelo: Columna con el primer día de cada mes del análisis (p. ej., 132 meses = 11 años).
- Bandera booleana (contrato activo)
- En la columna del calendario mensual, crea una bandera 1/0 para activar o desactivar la renta cuando el contrato esté en vigor: =Y(FechaMes >= InicioContrato ; FechaMes <= FinContrato)
- En Excel en español, usa punto y coma (;) como separador de argumentos y funciones INDICE/COINCIDIR/SI/Y.
- Traer la renta correcta con INDICE/COINCIDIR
Asumiendo que tu calendario tiene:
- FechasRS = rango de fechas de inicio de cada tramo
- RentasRS = rango de rentas anuales correspondientes
- Y que FechaMes es la fecha del período a modelar: =SI(Activo ; INDICE(RentasRS ; COINCIDIR(FechaMes ; FechasRS ; 1)) / 12 ; 0)
- COINCIDIR(… ; … ; 1) devuelve la posición del tramo más reciente cuya fecha es ≤ FechaMes (asegúrate de que FechasRS esté en orden ascendente).
- Dividimos entre 12 para obtener la renta mensual.
- La bandera Activo evita traer renta fuera del contrato.
- Prorrateo cuando inicia o termina a mitad de mes (opcional, recomendado)
Si el contrato entra/sale a mitad de mes, prorratea por días del mes:
=SI(Activo ; (INDICE(RentasRS ; COINCIDIR(FechaMes ; FechasRS ; 1)) / 12)*(MAX(0 ; MIN(FinContrato ; FIN.MES(FechaMes ; 0)) – MAX(InicioContrato ; FechaMes)+ 1) / DIA(FIN.MES(FechaMes ; 0)) ) ;0)
- Usa días reales del mes (Actual/Actual). Si tu contrato establece otra convención (p. ej., 30/360), ajústalo.
- Sumar por inquilino y por propiedad
- Repite el bloque para cada inquilino y suma por mes para obtener la renta total del activo.
- Desde ahí, conecta con vacancia estructural, rentas no cobrables, TI/LC, gastos recuperables, etc.
Resultado: un esquema rápido y flexible para modelar rentas de largo plazo, robusto a cambios en la programación de rentas.
Descarga: Ejercicio y Módulo
Para hacer este módulo accesible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo. Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con Mike o Spencer.
Nosotros actualizamos el modelo regularmente (mira notas de la versión). Los contribuyentes que paguen el modelo reciben un nuevo enlace de descarga por correo electrónico cada vez que se actualiza el modelo.
Glosario rápido (ES ↔ EN)
- Programación de rentas / Esquema de rentas = Rent schedule
- Relación de arrendamientos / Rent roll = Rent roll
- Período de tenencia = Hold period
- Mes de gracia / Free rent = Free rent
- Incrementos / Escalonamientos = Bumps/Steps
