Andes Digital Gateaway: Desarrollo de Centro de Datos Hiperescala (Solo Caso)
En nuestro nuevo caso de estudio, analizamos el desarrollo institucional y la evaluación de inversiones en el dinámico y creciente sector de infraestructura digital, especialmente en proyectos de centro de datos hiperescala. Estos casos están diseñados para que puedas practicar y perfeccionar tus habilidades en modelado financiero inmobiliario a través de escenarios reales.
El caso de estudio “Andes Digital Gateway” te coloca en el rol de Asociado de Desarrollo en Quantum Infrastructure Partners (“Quantum”), una firma estadounidense especializada en consultoría y asesoría inmobiliaria con un enfoque en infraestructura digital.
En este ejercicio, tendrás la responsabilidad de analizar la viabilidad financiera de un proyecto de desarrollo integral para un campus modular de centros de datos hiperescala en Mesa, Arizona. Esta oportunidad presenta condiciones atractivas como incentivos fiscales para la venta de centros de datos, precios de energía competitivos y redes de fibra óptica robustas, a la vez que implica riesgos clave relacionados con el desarrollo, el arrendamiento y los mercados de capital.
Una vista aérea de un sitio de desarrollo de un centro de datos hiperescala ubicado en un paisaje desértico, inspirado en Mesa, Arizona.
Como en todos los casos de estudio de A.CRE, los nombres y ciertos detalles han sido modificados por motivos de confidencialidad; sin embargo, los fundamentos del análisis y los retos de modelado financiero reflejan situaciones reales del mercado. Ya sea que estés preparándote para un rol en desarrollo, mercados de capital o perfeccionando tus habilidades para entrevistas técnicas, este caso te enfrenta al nivel de análisis complejo que exige hoy el sector inmobiliario institucional.
Andes Digital Gateaway – Contexto
Eres Asociado de Desarrollo en Quantum Infrastructure Partners, asesorando a Axis Global Investors, un fondo global enfocado en inversiones en infraestructura digital core-plus. Tu equipo es responsable de liderar el análisis financiero, la estructuración y el modelado del proyecto, abarcando desde la adquisición del terreno hasta la entrega, ocupación, refinanciamiento y eventual salida.
Axis evalúa la posibilidad de desarrollar Andes Digital Gateway, un campus de centros de datos con una capacidad de carga TI de 20 MW, diseñado conforme a los estándares Uptime Tier IV, con redundancia eléctrica N+2 y sistemas mecánicos 2N+1. El campus será desarrollado en dos fases de 10 MW cada una y está dirigido a clientes del sector de infraestructura hiperescala, inteligencia artificial (IA) y servicios de nube empresarial.
Ubicación: Mesa, Arizona, en el corredor tecnológico de Elliot Road, un submercado líder para centros de datos, impulsado por un tratamiento fiscal favorable, costos operativos competitivos, conectividad robusta y bajo riesgo climático.
Detalles del Proyecto
Perfil del Inmueble y del Desarrollo
- Tamaño del terreno: 190,000 pies²
- Área Bruta Construida: 140,000 pies²
- Espacio Blanco (Área Neta Rentable): 85,000 pies²
- Carga Total de TI (Carga crítica): 20 MW
- Eficiencia Energética Proyectada (PUE): 1.45
- Certificaciones: Uptime Tier IV
Entrega por Fases:
- Inicio de Construcción: Mes 0 (1 de julio de 2026)
- Fin de Construcción: Mes 24
- Inicio de Operaciones: Mes 25
- Inicio de Fase I (Puesta en marcha): Mes 30
- Inicio de Fase II (Puesta en marcha): Mes 39
- Salida / Venta: Mes 72
Costos del Proyecto
Costos del Terreno
- Adquisición del Terreno: $7,980,000
- Costos de Cierre: $332,500
Costo Total del Terreno: $8,312,500
- Obra Civil y Preparación del Sitio: $8,220,000
- Estructura de Concreto/Acero: $16,200,000
- Envolvente del Edificio: $10,920,000
- Suelos de Acceso Elevado: $5,560,000
- Instalaciones Eléctricas y de Enfriamiento: $21,500,000
- Protección Contra Incendios: $4,000,000
- Sistemas de Seguridad: $3,050,000
- Acabados Interiores: $6,100,000
- Interconexión de Servicios Públicos: $6,350,000
Total de Costos Duros: $81,900,000
Costos Blandos y Honorarios
- Arquitectura e Ingeniería: $3,300,000
- Permisos y Titulaciones: $1,290,000
- Puesta en marcha: $970,000
- Honorarios Legales y Profesionales: $1,300,000
- Seguro de Construcción: $880,000
- Pruebas e Inspecciones: $970,000
- Mobiliario, Equipos y Montaje (FF&E): $1,350,000
- Contingencia: 5% de los Costos Duros
- Misceláneos / Otros: $980,000
- Honorario del Desarrollador: $2,720,000
Total de Costos Blandos: $17,855,000
Capitalización
- Préstamo de Construcción: 70% del LTC (Préstamo al costo), 9.20% tasa fija
- Aportación de Capital: 30% del costo total del proyecto
Arredanmiento y Ocupación
Todos los contratos de arrendamiento son a 10 años bajo un esquema full-service gross (todo incluido), sin recuperación de gastos (0%). La absorción de energía es lineal por inquilino, con tasas de incremento definidas.
Fase I – Inicio del Arrendamiento: Mes 27 | Inicio de Ocupación (Puesta en marcha): Mes 30
CloudCorps Inc.: 6.0 MW, $210/kW/mes. Absorción: 500 kW/mes
SkyFabric Solutions: 3.0 MW, $215/kW/mes. Absorción: 300 kW/mes
CoreOne AI: 2.0 MW, $225/kW/mes. Absorción: 333 kW/mes
Fase II – Inicio del Arrendamiento: Mes 36 | Inicio de Ocupación (Puesta en marcha): Mes 39
TerraEdge Hosting: 4.0 MW, $220/kW/mes. Absorción: 333 kW/mes
VaultStack Networks: 2.0 MW, $230/kW/mes. Absorción: 222 kW/mes
Phoenix Cloud Exchange: 3.0 MW, $235/kW/mes. Absorción: 375 kW/mes
Gatos Operativos – Año Estabilizado
- Servicios Públicos: $75.00/kW/mes → $26,100,000 anuales
- Mantenimiento: $11.00/kW/mes → $2,640,000 anuales
- Personal y Seguridad: $5.25/kW/mes → $1,260,000 anuales
- Seguro: $0.55/kW/mes → $132,000 anuales
- Administración y Generales (G&A): $0.85/kW/mes → $204,000 anuales
- Comisión de Administración: 3.0% de los Ingresos Brutos Efectivos
- Reserva para CapEx: $1.25/kW/mes → $300,000 anuales
- Impuestos a la Propiedad: $1,380,000 anuales
Al momento de la estabilización, Axis refinanciará la deuda de construcción con financiamiento permanente:
- Tasa de Interés: 6.25% fija
- Amortización: 25 años
- Honorarios de Originación y Cierre: 1%
- Comisión de Salida: 1% en el Mes 72
- El financiamiento permanente será liquidado al momento de la venta/salida.
Referencias de Mercado – Mercados de Capital
- Tasa de Capitalización de Mercado (Hoy): 6.00%
- Tasa de Capitalización de Mercado (a la Venta): 6.75%
- Estas referencias se utilizarán para estimar el valor estabilizado y el precio de salida (terminal).
Las Tareas
Costos Totales del Proyecto
- Calcular los costos totales de desarrollo, el costo por pie² rentable y el costo por kW de carga IT.
Flujos de Caja del Lease‑Up (Ocupación Progresiva)
- Construir un cronograma mensual de ocupación, incluyendo absorción lineal por inquilino y flujos de caja por renta.
Mes de Estabilización
- Identificar cuándo el proyecto alcanza una ocupación y niveles de ingresos estabilizados.
Ingresos por Refinanciamiento
- Proyectar los ingresos del financiamiento permanente y el pago de deuda al momento de la salida.
Rendimiento sobre Costo (Yield-on-Cost)
- Analizar el costo del proyecto en relación con el rendimiento estabilizado.
Métricas de Retorno
- Calcular la TIR apalancada/no apalancada, múltiplo de capital y utilidad neta durante la vida de la inversión.
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Descarga el PDF del Caso de Estudio de Desarrollo de Centro de Datos Hiperescala (Solo Caso)
Adicional al caso de estudio en la web, hemos creado una versión en PDF para utilizar sin conexión. Así como los modelos financieros, para hacer este documento accesible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de desarrollo de bienes raíces típicos se venden por $100 – $300+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con Mike o Spencer.
Para completar el análisis de este caso, te recomendamos utilizar nuestro Modelo de Desarrollo de Centros de Datos, una herramienta diseñada específicamente para modelar desde cero proyectos modulares e hiperescala como Andes Digital Gateway. Este modelo permite estructurar arrendamientos en múltiples fases, simular flujos de caja de desarrollo, incorporar supuestos de financiamiento y calcular métricas de rentabilidad con estándares institucionales.
Puedes acceder al modelo AQUÍ.
Nosotros actualizamos los casos de estudio regularmente. Los contribuyentes que paguen los casos de estudio reciben un nuevo enlace de descarga por correo electrónico cada vez que se actualiza el modelo.
