Caso De Estudio: Desarrollo Inmobiliario De Condomino Campestre Cerros De AltaVista
Antecedentes
Eres el Gerente de Proyecto en Altos de Andina Desarrollos, una firma colombiana especializada en desarrollos de vivienda campestre de estrato medio-alta, con presencia en Cundinamarca y Antioquia. Tu empresa ha identificado una oportunidad para desarrollar un condominio campestre entre Chía y Cajicá, una zona en expansión con creciente demanda residencial y acceso directo a servicios, colegios y centros comerciales.
El proyecto, denominado “Cerros de AltaVista”, es un condominio campestre mixto de 172 unidades, dividido en tres etapas, que ofrece venta de lotes urbanizados y la construcción opcional de dos modelos de casas campestres, disponibles tanto en ”obra gris” como con acabados. El condominio campestre incluye un Club House con sede social, piscina, gimnasio, coworking, canchas deportivas, zona de juegos infantiles y portería con administración.
Supuestos del Desarrollo del Condominio Campestre
Ubicación: Km 12 Entre Chía y Cajicá, Cundinamarca
Extensión total: 172 lotes urbanizados
Modelos de vivienda:
- Casa A: 93.6 m² (con antejardín, terraza y patio)
- Casa B: 110 m² (opcional para fases 2 y 3)
- Etapas de desarrollo:
- Etapa 1: 60 lotes, venta inmediata
- Etapa 2: 60 lotes, inicia en mes 13
- Etapa 3: 52 lotes, inicia en mes 25
Precio promedio de venta:
- Lote: COP 220 millones
- Casa A en obra gris: COP 270 millones
- Casa A con acabados: COP 330 millones
- Casa B en obra gris: COP 320 millones
- Casa B con acabados: COP 390 millones
Tiempos estimados por fase:
- Urbanismo de cada etapa: 8-12 meses
- Ventas de lotes: 12-18 meses por etapa
- Construcción de casas: inicia 1 mes después de la venta del lote, duración 6 meses. La primera casa se construye luego de la venta total de la primera fase.
Penetración esperada de casas construidas vs. solo lote en los primeros 30 meses de desarrollo: 75%
Distribución entre obra gris y con acabados: 40/60
Costos promedio de construcción:
- Casa A: COP 180 millones (obra gris), COP 230 millones (con acabados)
- Casa B: COP 210 millones (obra gris), COP 270 millones (con acabados)
Inversión en zonas comunes: COP 3.2 mil millones, ejecutada entre meses 10 y 28
Costos indirectos (licencias, administración, promoción): 12% sobre ingresos
Rentabilidad objetivo: TIR apalancada mínima del 14%, múltiplo de capital superior a 1.8x
Estructura de capital esperada:
- Aporte de capital del desarrollador: 35%
- Crédito constructor: 65% Tasa: DTF (Depósitos a Término Fijo) + 4%, amortización: bullet a 36 meses.
Condominio Campestre Cerros de AltaVista – La Tarea
- Utiliza nuestro modelo de desarrollo de condominios para estimar los flujos de caja del proyecto completo, incluyendo ventas, costos de construcción, financiamiento, y calendario de ejecución.
- Calcula los indicadores clave del proyecto:
- TIR no apalancada y apalancada
- Múltiplo de capital (Equity Multiple)
- Necesidad de “equity peak”
- Realiza un análisis de sensibilidad: precio de venta vs. % de casas vendidas con acabados.
- Construye el plan maestro de 36 meses que integre cronológicamente el urbanismo, la comercialización de lotes, la construcción de casas, y las entregas del condominio campestre Cerros de AltaVista.
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Extra – Estructura De Alianza del Condominio Campestre
Supón que Altos de Andina forma una alianza con un fondo institucional (LP) bajo estos términos:
- Aportes de capital: 90% LP / 10% Altos de Andina
- Reparto de flujos: pari-passu hasta que el LP reciba un 10% de retorno preferente anual
- Luego: 80/20 a favor del LP con un 20% de promoción al desarrollador
Construye un modelo de cascada con distribución anual y determina el retorno final para cada parte.
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