Después de la publicación del “Módulo de Efectivo en Cascada”, Kyle Holmberg me comentó que mi próximo reto sería construir un modelo diseñado para analizar la viabilidad financiera de un proyecto de condominio en venta, se trataba del Modelo de Desarrollo de Condominio de Michael Belasco.

Hasta aquí se oye bien, pero ¿Cómo comenzaría? Pensé que debía comenzar revisando en detalle el post de dicho modelo para entender claramente la razón por la cual fue construido y posteriormente visualizaría las entradas o puntos de partida del modelo. Luego, debía enfocarme los módulos; representados por los cálculos y funciones de Excel utilizados y, finalmente, concentrarme en las salidas; representadas por los resultados e indicadores calculados en el modelo.

¡Inmediatamente despertó un gran interés en mí! Porque además de ser una herramienta poderosa, dinámica y amigable que permite visualizar cada fase de un proyecto de desarrollo inmobiliario para la venta, es perfectamente aplicable en Latinoamérica, en donde existe un gran potencial inmobiliario en materia del mercado de propietarios.

Precisamente, este tipo de modelo permite dar respuesta a dichos escenarios, en los que se tenga la intención de desarrollar y luego vender una propiedad de condominio.

Es entonces cuando el equipo A.CRE decidió que construyera nuevamente el mismo modelo desde cero, con la finalidad de que pudiera conocer de primera mano todas sus utilidades.

Una vez construido el modelo, el siguiente paso fue desarrollarlo en idioma Español (mi idioma nativo) para que fuera perfectamente aplicable en otras partes del mundo con dicho idioma, e inclusive para que sea una puerta de entrada a muchas personas de habla hispana que deseen conocer el programa “Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios” de A.CRE.

¿Aún no eres miembro del Acelerador? Considere unirse al programa de capacitación en modelos financieros de bienes raíces que utilizan las principales empresas de bienes raíces y las universidades de élite para capacitar a la próxima generación de profesionales de CRE.

Finalmente diseñé un tutorial en Español en donde se explica paso a paso el “Modelo de Desarrollo de Condominio” ¡Sigue adelante! Estoy seguro de que disfrutarás de este nuevo contenido y te ayudará a tomar la mejor decisión de inversión en el desarrollo de un proyecto de condominio en venta.

DESCRIPCIÓN GENERAL – MODELO DE DESARROLLO DE CONDOMINIO

PESTAÑA DE RESUMEN (VISIBLE POR DEFECTO)

La pestaña de resumen contiene toda la información de alto nivel para su revisión y está diseñada para que sea fácil de leer, imprimir y guardar en pdf. Incluye información general, un resumen de las fuentes y usos de capital, información de pies cuadrados y unidades, programación, análisis por pie cuadrado vendible y rendimientos sin apalancamiento, con apalancamiento y a nivel de sociedad.

QUÉ DEBE HACER EL USUARIO EN ESTA PESTAÑA

Ingrese el nombre, la dirección, el tamaño del terreno y la fecha de inicio del proyecto.

PESTAÑA DE ENTRADAS

La pestaña de entradas contiene cuadros de trabajo para 1) programación de las ventas de las unidades del condominio, 2) unidades del condominio, 3) plan estructural del edificio, 4) cálculos de gastos de preventa para calcular los pagos de impuestos y las tarifas de la junta de condominio antes de la venta total, y 5) supuestos de financiamiento. Hay un cuadro de diálogo junto al cuadro de supuestos de financiamiento que le guiará paso a paso sobre cómo funciona.

PESTAÑA DE PRESUPUESTO

La pestaña de presupuesto le brinda la posibilidad de crear hasta seis categorías presupuestarias principales, con 27 subcategorías cada una. A medida que completa la sección Entradas de presupuesto, el presupuesto de la izquierda se autocompletará y formateará dinámicamente, y las principales categorías de presupuesto se desplazarán hacia arriba o hacia abajo dentro del presupuesto a medida que se agreguen subcategorías.

PESTAÑA DE FLUJO DE EFECTIVO (“FE” EN EL MODELO)

Esta pestaña contiene el flujo de efectivo de la construcción, los ingresos por venta, el cronograma de financiamiento, el flujo de efectivo neto sin apalancamiento y con apalancamiento. Esta pestaña es donde también se controlará el momento del flujo de efectivo para cada subcategoría del presupuesto.

QUÉ DEBE HACER EL USUARIO EN ESTA PESTAÑA

En el lado izquierdo, entre las filas 10 y 189, observará que cada grupo de categorías de presupuesto ha sido agrupado y oculto. Abra cada sección para ver las subcategorías, establezca el tiempo y el método de pronóstico para el flujo de efectivo.

PESTAÑA DE FLUJO DE EFECTIVO PERSONALIZADO (“FE PERSONALIZADO” EN EL MODELO)

Cuando abra los grupos de presupuesto en la pestaña “FE” y seleccione “Personalizado” como método de crecimiento para una subcategoría, acceda a esta pestaña , abra el grupo de categorías usando el cuadro con el signo “+” a la izquierda y busque la fila resaltada en verde. Ingrese el flujo de efectivo personalizado a la derecha, en el campo azul.

MÓDULO DE CASCADA

Este módulo le permite modelar distribuciones de sociedades de hasta tres niveles en base a los múltiplos de capital o TIR. Además, puede modelar un rendimiento preferencial para el socio limitado donde (1) el socio general recibe solo su capital de vuelta después de que el socio limitado recibe su preferencia y antes de pasar al segundo nivel o (2) el socio general recibe un rendimiento igual antes de pasar al segundo nivel, pero previo pago de la rentabilidad preferente al socio limitado.

VIDEO TUTORIAL PARA USAR EL MODELO DE DESARROLLO DE CONDOMINIO

Pueden encontrar el tutorial aquí:

COMPATIBILIDAD

Esta versión del modelo solo es compatible con Excel 2013, Excel 2016 y Excel 365

Es probable que el modelo aún contenga errores. Si detecta un error, tiene una solicitud de función o desea hacer una sugerencia para mejorar el modelo, por favor hágamelo saber.

DESCARGA EL MODELO DE DESARROLLO DE CONDOMINIO

Para hacer este modelo accessible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de desarrollo de bienes raíces típicos se venden por $200 – $500+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con Mike o Spencer.

Nosotros actualizamos el modelo regularmente (mira notas de la versión). Los contribuyentes que paguen el modelo reciben un nuevo enlace de descarga por correo electrónico cada vez que se actualiza el modelo.


NOTAS DE LA VERSIÓN

v.1.1

  • Corregida la fórmula del retorno del capital y pago de intereses al socio general en la pestaña de cascada
  • Corregida la fórmula del cálculo del múltiplo de capital en el resumen del nivel 2 en la pestaña de cascada

v.1.0

  • Lanzamiento inicial del modelo

Acerca del Autor: Arturo es un Analista Financiero del equipo A.CRE. Su experiencia incluye; ser un Ingeniero Mecánico con una Maestría en Mantenimiento Industrial y más de 10 años de experiencia trabajando como un profesor universitario. Él disfruta trabajar en la mejora de procesos en varios campos a través del análisis financiero, gestión de mantenimiento, investigación técnica, cálculos mecánicos, entre otros. Arturo ama estar con su familia y escalar las montañas en su tiempo libre. Puedes contactar a Arturo en su LinkedIn.