Valuación Sofisticada de Propiedades — El Desafío de los Datos Respecto a las Tasas de Capitalización de Mercado (Caso de Estudio)

Toda propiedad generadora de ingresos constantes y predecibles, por ejemplo, por renta, puede valorarse utilizando el método de capitalización directa, y cuando un tipo de propiedad no se valúa de esta manera, se presenta una gran oportunidad que se traduce en comprar inversiones que otros no valorarían adecuadamente, así como en evitar inversiones que otros harían porque están usando métodos menos sofisticados.

El enfoque de ingresos, es el método de tasación más común utilizado para valuar bienes inmuebles que generan ingresos, ahora bien, el enfoque de ingresos ofrece dos metodologías que son, la “Capitalización Directa” y el “Flujo de Efectivo Descontado”. En esta oportunidad quiero profundizar en el método de capitalización directa.

El método de capitalización directa, es un proceso mediante el cual, el ingreso operativo neto estabilizado de un año se divide por una tasa de capitalización de mercado para llegar a un valor estimado.

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Eso significa que, primero debemos comprender qué es el Ingreso Operativo Neto estabilizado y la tasa de capitalización de mercado.

Ingreso Operativo Neto (NOI)

El término “NOI” hace referencia al ingreso operativo neto de una propiedad en un periodo determinado, tras deducir los gastos operativos, pero antes de deducir los gastos de capital, el servicio de la deuda y los impuestos. Para calcular el ingreso operativo neto (NOI), debes restar los gastos operativos de los ingresos brutos efectivos (NOI = Ingresos Brutos Efectivos – Gastos Operativos).

Sin duda, el NOI es el indicador de ingresos más importante, ya que se utiliza ampliamente para estimar el valor de la propiedad utilizando el método de capitalización de ingresos o capitalización directa.

NOI Estabilizado

Cuando hablamos del NOI estabilizado o escuchamos la frase “NOI proforma”, estamos considerando el estado proyectado estabilizado del Ingreso Operativo Neto, es decir, que todos los ingresos y gastos relacionados directamente con la operación de la propiedad funcionan con la ocupación, alquiler y gastos del mercado, y que además persisten en el tiempo.

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Tasa de Capitalización de Mercado

En pocas palabras, la tasa de capitalización nos permite estimar el rendimiento que se obtendría sobre una inversión inmobiliaria, y se llama “de Mercado”, porque los inversionistas inmobiliarios revisan las tasas establecidas en el mercado para establecer una referencia de cuánto se podría pagar por una propiedad inmobiliaria. Se calcula dividiendo el Ingreso Operativo Neto “NOI” anual estabilizado entre su “Precio de Compra”.

Tasa de Capitalización = NOI Anual Estabilizado ÷ Precio de Compra (Valor del Activo)

Valuación de una Propiedad Inmobiliaria que Genera Ingresos

El uso de la tasa de capitalización es un método universal para la valoración de propiedades, que se basa en conceptos financieros que datan de miles de años de evolución financiera. Sin embargo, en algunos mercados no se dispone de datos precisos sobre las tasas de capitalización de mercado, lo que obliga a utilizar otros métodos de valoración.

Esta situación puede ser vista como una oportunidad para realizar inversiones más informadas y sofisticadas.

En otras palabras, en estos mercados, la convención local puede favorecer otros métodos de valoración, lo que puede resultar en inversiones subvaloradas. Sin embargo, esta situación te está ofreciendo la oportunidad de evitar inversiones sobrevaloradas por métodos menos sofisticados, así como adquirir activos que otros podrían no apreciar adecuadamente.

La ausencia de comparables directos de tasas de capitalización requiere un enfoque intuitivo y la creación de un conjunto de datos comparables. Es posible deducir una tasa de capitalización de mercado apropiada, al analizar propiedades similares que se encuentren en venta, sin ignorar el potencial como inversiones de renta o alquiler.

Este análisis permite establecer si el precio de una propiedad específica está en línea con el mercado.

Por ejemplo, al evaluar una propiedad comercial en algún lugar de Latinoamérica que, se vende por $10.000.000, con un NOI proyectado de $1.000.000, se obtiene una tasa de capitalización del 10%, luego, al comparar con otras propiedades en venta, se puede confirmar si este es un precio apropiado.

Valor de Reversión, Valor Terminal o Valor de Salida

En la determinación del valor de reversión (valorar la propiedad al final del periodo de tenencia), es prudente proyectar un incremento anual de la tasa de capitalización para reflejar la obsolescencia. Esta metodología, aplicada junto con un análisis de flujo de efectivo descontado, proporciona una valoración más precisa y revela oportunidades donde otros inversores podrían no verlas.

En pocas palabras, digamos que durante los 10 años que se posee la propiedad descrita anteriormente, se piensa que se puede aumentar 2 veces el alquiler. Al final del año 10, el NOI es de $2.000.000.

Aplicando el método de capitalización directa, tomarías ese NOI de reversión, lo dividirías por la tasa de capitalización proyectada del mercado en 10 años (por ejemplo, un 11%) y obtendríamos un valor de reversión de $18.181.818, o un aumento de $8.181.818 en el valor inicial (10.000.000).

Pero, si el resto del mercado calcula el valor futuro simplemente tomando la tasa de crecimiento promedio del valor de una propiedad, y esa tasa de crecimiento promedio es por ejemplo del 5%, ¡harían una suposición hoy de que la propiedad valdría $16.288.946 en 10 años!

Piensa en esto, si el mercado valora la propiedad simplemente tomando la tasa de crecimiento promedio, se genera una enorme oportunidad para un inversionista inmobiliario sofisticado como tú.

Caso de Estudio – Adquisición de una Propiedad Minorista (Retail)

Andes Capital Partners, una firma de capital privado inmobiliario, está considerando la adquisición de Bogotá Retail Plaza, un centro comercial clase A de 4.180 metros cuadrados ubicado en una zona privilegiada de la capital de Bogotá, Colombia.

La propiedad representa un riesgo de “Valor Añadido”, actualmente listada por $9.000.000. Además, se proyecta que genere un Ingreso Operativo Neto (NOI) estabilizado de $900.000 en el primer año, lo que indica una tasa de capitalización inicial del 10% ($900.000 ÷ $9.000.000).

Desafíos Debido a la Falta de Datos Sobre las Tasas de Capitalización del Mercado

En el mercado colombiano, particularmente para centros comerciales, los datos confiables sobre las tasas de capitalización del mercado son escasos. Esta falta de datos disponibles, hace difícil para Andes Capital Partners comparar una probable adquisición con ventas comparables y asegurar que están haciendo una inversión sólida a un precio adecuado.

Desarrollando una Suposición de Tasa de Capitalización del Mercado

Para enfrentar este desafío, el equipo de Andes Capital Partners realiza un análisis profundo de los datos disponibles que, le permite identificar tres propiedades comparables en Venta:

• Propiedad 1: Un centro comercial listado por $10.500.000 con un NOI proyectado de $1.050.000, representando una tasa de capitalización del 10%.
• Propiedad 2: Una plaza comercial listada por $8.000.000 con un NOI proyectado de $840.000, representando una tasa de capitalización del 10,5%.
• Propiedad 3: Un centro comercial listado por $12.000.000 con un NOI proyectado de $1.200.000, representando una tasa de capitalización del 10%.

A partir de estas comparables de ventas, Andes Capital Partners estima que la tasa de capitalización del mercado para propiedades minoristas similares en Bogotá está en el rango del 10% y el 10,5%.

Analizando la Inversión

El centro comercial “Bogotá Retail Plaza” está listado a una tasa de capitalización del 10%, lo que indica que está en el rango de precio de mercado. Sin embargo, para determinar si es realmente una buena inversión, Andes Capital Partners necesita proyectar el rendimiento futuro y el potencial de apreciación del valor.

Valor de Reversión y Proyecciones Futuras

Asumiendo que, la tasa de capitalización del mercado podría aumentar ligeramente a 10,5% en los próximos 10 años (teniendo en cuenta posibles cambios en el mercado y la obsolescencia de la propiedad), Andes Capital Partners proyecta el crecimiento futuro del NOI. La firma cree que, a través de una gestión estratégica y mejoras, pueden aumentar el NOI a $2.000.000 al final del año 10.

Usando la tasa de capitalización de reversión estimada del 10.5%, el valor de reversión proyectado se calcula de la siguiente manera:

Valor de Reversión = NOI del Año de Reversión/Tasa de Capitalización de Reversión

Valor de Reversión = $2.000.000/10.5% = $19.047.619

Este aumento sustancial del precio de adquisición inicial indica un potencial de apreciación del valor de aproximadamente $10.047.619.

Consideraciones Estratégicas

Andes Capital Partners, reconoce el potencial de retornos significativos dada la capacidad de mejorar el NOI a través de estrategias de valor añadido, de manera que, el enfoque sofisticado de la firma al usar una combinación de datos de mercado disponibles y suposiciones estratégicas, resalta la oportunidad presente en mercados con datos limitados sobre tasas de capitalización.

¡Al identificar una oportunidad de valor añadido en Bogotá Retail Plaza, la firma demuestra el potencial para inversores sofisticados de ganar una ventaja competitiva en mercados donde la data es escaza o menos transparente!

Notas Finales

En mercados inmobiliarios donde se carece de los datos completos y la transparencia que se ven en mercados más desarrollados, utilizar el método de capitalización directa puede ser una ventaja competitiva.

Este análisis no solo subraya la importancia de la tasa de capitalización en la valoración de propiedades, sino que también destaca cómo su aplicación puede crear valor significativo en mercados emergentes y generar retornos sustanciales para los inversores que adoptan un enfoque analítico y fundamentado en sólidos principios financieros.

¡Utilizar este enfoque para identificar propiedades subvaloradas puede resultar en inversiones altamente rentables!