Camino Hacia un NOI Estabilizado – Concesiones en la Suscripción de Propiedades Inmobiliarias

Los incentivos que son ofrecidos a los inquilinos de una propiedad inmobiliaria, constituyen otro de los importantes ajustes que deben suscribir los profesionales inmobiliarios para alcanzar un NOI estabilizado, pero más allá del ajuste, las concesiones representan el costo de alcanzar una determinada cifra de ocupación de la propiedad.

Por ejemplo cuando estamos suscribiendo el “Total de Ingresos por Renta” en la proforma de una propiedad inmobiliaria multifamiliar, comenzamos considerando la renta potencial bruta, es decir, el máximo absoluto que podríamos ganar si todas las unidades estuvieran ocupadas a la renta de mercado, luego ajustamos ese valor considerando las pérdidas o ganancias por arrendamiento, la desocupación actual y pérdida crediticia, y finalmente las concesiones para calcular el total de ingresos por renta.

(+) Renta de Mercado

(+/-) Ganancia/Perdida por Arrendamiento

(-) Desocupación Actual y Pérdida Crediticia

(-) Concesiones

(=) Total Ingresos por Renta

Ahora bien, en el camino hacia un NOI estabilizado, los ajustes por concepto de concesiones son sinónimo del costo de arrendar y/o mantener ocupada una propiedad. Si bien es cierto que, por ejemplo, el propietario no percibe ingresos de alquiler durante un periodo de renta gratuito, también es cierto que se está asegurando a un inquilino para toda la duración del contrato, lo que garantiza un flujo de ingreso estable a largo plazo.

Concesiones En La Suscripción De Propiedades Inmobiliarias

En el caso de un contrato de arrendamiento, las concesiones pudiesen ser sinónimo de periodos de alquiler gratuito o en su defecto, por ejemplo, en una propiedad multifamiliar, de un acuerdo de parte del propietario de la propiedad para que el inquilino esté exento de determinados gastos como las tasas por animales domésticos o aparcamiento.

Usualmente los contratos de arrendamiento manejan dos términos, el primero “Inicio de Arrendamiento” y el segundo “Inicio del alquiler” de modo que, la diferencia entre el inicio de arrendamiento y el inicio de alquiler es la cantidad de meses de alquiler gratuito ofrecidos.

Estos incentivos, tienen como finalidad inducir al inquilino a firmar un contrato de arrendamiento, ya sea durante el arrendamiento inicial o en periodos favorables a los inquilinos en el ciclo de mercado.
Las concesiones también pueden ser vistas como un gesto de buena voluntad, que ayuda a construir una relación positiva entre propietario e inquilino desde el principio de un contrato de arrendamiento, contribuyendo a aumentar la probabilidad de que se renueve el contrato de arrendamiento.

En el siguiente ejemplo de proforma de una propiedad multifamiliar, puedes apreciar cómo se ajusta la renta de mercado en la sección de Ingresos por Alquiler.

¿Qué fuentes de información debemos tener en cuenta para suscribir el valor de una concesión en la proforma de una propiedad inmobiliaria?

Lo primero que tendríamos que revisar es la naturaleza del arrendamiento, y por supuesto, eso dependerá del tipo de propiedad, luego, al igual que cada una de las decisiones de suscripción, el establecimiento de las concesiones debe estar soportado por una base que se alimenta de las siguientes fuentes:

Datos Internos: Son la primera fuente a consultar, representada por la data histórica de la propiedad analizada y todos los arrendamientos de los que se tenga conocimiento directo. Por ejemplo, piensa en las empresas que tienen un proceso disciplinado de recopilación y estructuración de la información sobre los arrendamientos. Dichas empresas suscriben cientos de inversiones potenciales cada año, y durante ese proceso de suscripción obtienen información de las condiciones de arrendamiento de los inquilinos.

Red de Contactos: Una manera de enriquecer los datos internos o si por el contrario no se cuentan con ellos, es recurrir a la red de contactos para obtener información acerca de los arrendamientos comparables. Los agentes inmobiliarios (Brokers) y los administradores las propiedades son una fuente muy valiosa.

Data externa: Los proveedores de datos externos constituyen otra fuente de información, los cuales proporcionan data que se encuentra libre en el mercado o en su defecto, datos que deben ser comprados.

Ahora bien, la experiencia que se tenga sobre el terreno junto con la comprensión dinámica del mercado y submercado, van a determinar el manejo adecuado de la data que aportan cada una de las fuentes.

Una Mirada A La Suscripción De Concesiones En Propiedades Con Contratos A Corto Plazo (Multifamiliares)

Las propiedades multifamiliares son un ejemplo de arrendamientos a corto plazo, lo que significa que los flujos de efectivo son menos predecibles. En este sentido, imagina que formas partes del equipo de inversión de una compañía inmobiliaria, de modo que tienes la función de construir la proforma de adquisición de una propiedad multifamiliar.

Mientras que en la realidad las concesiones suelen ser una cantidad fija por inquilino (por ejemplo, X meses de alquiler gratis, aparcamiento gratuito, etc.), modelar dicha realidad para calcular el valor de suscripción de las concesiones en la proforma no agregará un valor que valga la pena hacerlo, es por ello que, en estos casos, se sacrifica la precisión por la simplicidad de calcular una cantidad que se aproxime a las concesiones reales dadas.

Por ejemplo, cuando revises las cuentas de resultados históricos (Income Statements) de la propiedad multifamiliar, y te des cuenta que las concesiones son permanentes en el tiempo, además de revisar las otras fuentes descritas anteriormente (Datos externos y red de contactos), pudieses llegar a la conclusión de que, un 2% de ajuste de la renta de mercado es un ajuste racional.

Más allá de recortar el alquiler de mercado o los ingresos por alquiler, lo más importante es que el valor resultante sea consistente con la expectativa del monto real de las concesiones que ofrece la propiedad.

Sin embargo, si bien es cierto que, en algunos mercados es necesario otorgar a los inquilinos meses de alquiler gratuitos para arrendar o mantener la propiedad en un determinado nivel de ocupación, en otros mercados es posible que el nivel de ocupación existente requiera cero concesiones.

Una Mirada a la Suscripción de Concesiones en Propiedades con Contratos a Largo Plazo (Minorista, Industrial, Oficina)

El impacto que generan las concesiones en el cálculo del NOI estabilizado de una propiedad con contratos a largo plazo, está representado principalmente por periodos de alquiler gratuito. En este sentido, el primer paso en la suscripción de dicha concesión es entender los términos del contrato de arrendamiento.

Eso significa que, debemos revisar la duración de los contratos de los inquilinos, la renta actual, los meses de aumento, las probabilidades de renovación, las probabilidades de ruptura del contrato, etc. debido al impacto que tienen sobre los ingresos.

Te recomiendo consultar las “Lecciones de Bienes Inmuebles del Tamaño de un Bocado” y nuestro “Glosario de Términos”, para aclarar cualquier duda en cuanto a un término determinado.

Modelando El Impacto De Las Concesiones…

Imagina que como profesional inmobiliario estás trabajando en la adquisición de una propiedad minorista (Retail) con múltiples inquilinos existentes, en este sentido, tendrías que revisar o modelar las listas de alquileres (Rent Roll) de los contratos a largo plazo existentes, considerando las concesiones tanto para la renovación como para la firma de un nuevo contrato.

¡Modelar contratos de arrendamiento a corto y largo plazo es otro de los interesantes temas que tratamos ampliamente en el Acelerador de modelos financieros inmobiliarios de A.CRE!

Por lo tanto, en caso de que un inquilino renueve, los supuestos serán muy diferentes a cuando el espacio es ocupado por un nuevo inquilino. El método más común para analizar esos dos posibles escenarios es tomar una mezcla entre el coste de una renovación frente al coste de un nuevo inquilino.

La razón es que, para la mayoría de los inquilinos desocupar un espacio representa un costo financiero y logístico de trasladarse a un nuevo espacio. En este sentido, suele ser menos costoso renovar a un inquilino que arrendar a uno nuevo.

Una manera de calcular las concesiones referentes a los costos de alquiler gratuito cada año, pudiese ser calculando el promedio ponderado de los meses de concesión (renovación y ruptura del contrato) y luego multiplicarlo por la renta ajustada del mercado cada año. Suponiendo que las concesiones son perdurables en el tiempo, la suscripción del valor en la proforma pudiese ser calculado a través del promedio de las concesiones en los años del análisis.

De esta manera, estaremos considerando la reducción de los ingresos durante los periodos de alquiler gratuitos, así como cualquier aumento de renta (Escalation) que podría compensar las concesiones sobre los términos del contrato.

Concesiones No Perdurables En El Tiempo

Sin embargo, también es posible que no sea suscrito el valor de la concesión en la proforma de una propiedad determinada. Por ejemplo, imagina que formas parte de un equipo de inversión que está considerando la adquisición de una propiedad de oficina de unos 40,000 SF, con un solo inquilino (single tenant), que firmó recientemente un contrato de arrendamiento a 15 años con incrementos anuales de la renta del 1.5%, de modo que recibes el memorándum de oferta de parte del agente inmobiliario (broker) y decides construir tu propia proforma.

Cuando revisas la proyección financiera de los próximos 10 años por parte del agente inmobiliario, notas que hay un flujo de efectivo importante de concesiones presente solo el primer año. En este caso, cuando estás construyendo tu propia proforma para calcular el valor de la propiedad, no deberías incluir dicha concesión debido a que dicho flujo de efectivo no es perdurable en el tiempo, es decir, dicho valor no contribuye en la búsqueda de un NOI estabilizado.

Capturando el Riesgo que Involucran los Costos de Arrendamiento en la Adquisición de una Propiedad Inmobiliaria

Imagina que formas parte de un equipo de inversión que está analizando la posibilidad de adquirir una propiedad minorista (Retail) por un valor de $10,000,000. Dicha propiedad posee múltiples inquilinos existentes y espacios vacantes, además, los costos de arrendamiento de los espacios vacantes representan un valor de $1,000,000.

En este caso los costos de arrendamiento están representados por periodos de renta gratuita, comisiones de arrendamiento y mejoras de espacios a los inquilinos. Suponiendo que el NOI estabilizado es de $1,000,000 y que la tasa de capitalización del mercado hoy es del 7%, tu modelo financiero debería tener en cuenta lo siguiente:

En este punto, te recomiendo consultar el post de ¿Vale la pena invertir en un desarrollo inmobiliario?

En este escenario, puedes apreciar la importancia que tiene considerar los costos de arrendamiento en el presupuesto del proyecto para capturar el riesgo que representa el arrendamiento de los espacios vacantes.

Por su parte, el NOI estabilizado sería calculado una vez que todos los contratos de espacios vacantes sean ejecutados y los nuevos inquilinos estén en el lugar.

Notas Finales

Las concesiones ofrecen una serie de beneficios tanto para los propietarios como para los inquilinos, piensa en esos casos en los que los inquilinos necesitan tiempo para establecer sus operaciones o renovar el espacio antes de que puedan empezar a generar ingresos.

En el camino hacia un NOI estabilizado, la suscripción del valor de la concesión en una proforma, también depende de los motivos del análisis, en otras palabras, un vendedor será más agresivo buscando una concesión más baja en su proforma, mientras un comprador será más conservador buscando una concesión más alta.

Si bien es cierto que, en algunos mercados es necesario otorgar a los inquilinos meses de alquiler gratuitos para arrendar o mantener la propiedad en un determinado nivel de ocupación, en otros mercados es posible que, el nivel de ocupación existente requiera cero concesiones.