Modelo De Desarrollo De Centros Comerciales en Excel (Actualizado Abril 2025)
El modelado financiero inmobiliario es una herramienta esencial para analizar, proyectar y optimizar inversiones en bienes raíces comerciales. Dominar su estructura permite evaluar de manera precisa la viabilidad de proyectos, anticipar escenarios financieros y tomar decisiones estratégicas con fundamentos sólidos.
En esta ocasión, presentamos un modelo financiero desarrollado en Microsoft Excel para el análisis de proyectos de centros comerciales, apoyado en las mejores prácticas promovidas por A.CRE. Este modelo busca reflejar de manera realista los flujos de caja de construcción, estabilización y venta, ofreciendo a los usuarios una plataforma flexible y práctica para sus análisis.
El mundo de los bienes raíces comerciales combina visión estratégica y análisis cuantitativo. A través de iniciativas como esta, en A.CRE reforzamos nuestro compromiso de impulsar el conocimiento técnico y el crecimiento profesional en el sector inmobiliario.
Recordatorio: Todos los modelos financieros de A.CRE son actualizados y revisados periódicamente. Si deseas proponer una nueva funcionalidad o reportar algún error, no dudes en comunicarlo; consideraremos tus sugerencias para futuras versiones.
Entre las principales actualizaciones, eliminamos referencias y formatos condicionales que ya no aportaban valor, logrando así un modelo más limpio, eficiente y fácil de interpretar. También rediseñamos la funcionalidad de los botones de añadir y eliminar inquilinos, y desarrollamos un nuevo sistema para gestionar gastos operativos adicionales, ofreciendo a los usuarios mayor flexibilidad y control al modelar diferentes escenarios de operación.
Ademas, con el objetivo de reflejar estructuras de arrendamiento más realistas, incorporamos un módulo de escalones de alquiler, que permite configurar incrementos de renta con frecuencias distintas a la anual, adaptándose mejor a contratos de largo plazo. Además, ampliamos el módulo de flujo de caja de reversión para hacer posible la venta o valoración de porciones específicas de la propiedad en momentos diferenciados, lo que abre nuevas posibilidades para modelar estrategias de salida más sofisticadas.
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Creación del Modelo
Este modelo financiero en español ha sido recreado y adaptado a partir de la versión 2.1.1 del Retail Real Estate Development Model desarrollado por Spencer Burton. Para su elaboración, utilicé una metodología rigurosa y estructurada que garantiza precisión, solidez y aplicabilidad práctica en el análisis de proyectos de desarrollo de centros comerciales.
El proceso comenzó con la definición clara de los objetivos y el alcance del modelo, identificando las variables financieras críticas que impactan el desempeño de este tipo de activos. Posteriormente, diseñé y construí la estructura base en Microsoft Excel, aplicando fórmulas avanzadas y funciones especializadas para calcular de manera precisa métricas fundamentales como el flujo de caja, el valor presente neto (VPN) y la tasa interna de retorno (TIR).
Con el fin de fortalecer la capacidad analítica de nuestros modelos, se incorporan módulos de análisis de sensibilidad y escenarios, permitiendo evaluar el impacto de variaciones en variables clave sobre las principales métricas financieras.
El conocimiento técnico y la disciplina aplicada en la creación de este modelo fueron enriquecidos a través del programa A.CRE Accelerator, una plataforma que ha sido clave para potenciar mis habilidades en modelado financiero inmobiliario y profundizar en el desarrollo de modelos dinámicos y de alta calidad.
Representación del Modelo de Desarrollo de Centros Comerciales
Así pues, permítanme explicarles con más detalle nuestro diseño del Modelo de Desarrollo de Centros Comerciales. Esta herramienta está estructurada de forma similar a mi anterior modelo publicado, me refiero al Modelo de Desarrollo de Apartamento.
En este tipo de modelo, en la pestaña de suscripción se introducen la mayoría de los datos/entradas y se modelizan los flujos de caja. Luego de trabajar de manera cuidadosa las diferentes entradas de nuestro modelo (representadas en color azul), este automáticamente genera los resultados/informes, que se exponen en la pestaña Resumen y en la pestaña Flujo de caja anual.
Aquí una explicación detallada de cada una de las pestañas de cálculo que contiene el modelo:
Es probable que este modelo contenga errores. Si detecta algún error, desea solicitar alguna función o hacer alguna sugerencia para mejorar el modelo, no dude en comunicármelo.
PESTAÑA VERSIÓN (VISIBLE POR DEFECTO)
El modelo se abre inicialmente en esta pestaña para que puedas ver qué cambios se han realizado en la versión más reciente del modelo. En esta pestaña también puede encontrar enlaces a tutoriales, guías, soporte y otra información sobre el modelo.
PESTAÑA DE SUSCRIPCIÓN (VISIBLE POR DEFECTO)
La pestaña Suscripción es donde se introducen todos los datos principales. La pestaña está dividida en seis secciones, construidas de arriba a abajo. Puede acceder a cada una de las secciones desplazándose hacia abajo o utilizando los botones de la parte superior de la pantalla. Las seis secciones son “Descripción”, “Inversión”, “Operaciones”, “Reversión (venta)”, “Retornos” y “Sensibilidad”. Las entradas se disponen a la izquierda, mientras que las salidas/flujos de caja se calculan en la parte derecha.
La sección Descripción incluye datos de entrada específicos del centro comercial a desarrollar, como un subtipo de comercio (por ejemplo, reparación de automóviles, recambios de automóviles, banco, tienda de conveniencia, guardería/vivero, QSR/comida rápida, restaurante/bar, centro de barrio, centro comunitario, centro comercial regional, centro comercial suprarregional, centro de moda/especialidades, centro de energía, centro outlet).
Dentro de la sección Flujo de caja operativo, también podrá especificar el tipo de inquilino, incluyendo Ancla, Ancla junior, Tienda en Línea, Fuera de Parcela, y otros. Estos datos específicos del comercio minorista pueden editarse en la pestaña Datos (véase más abajo).
PESTAÑA RESUMEN (VISIBLE POR DEFECTO)
Mientras que las métricas de rentabilidad TIR apalancada, MCx apalancada y Diferencial de desarrollo se muestran en la parte superior de la pestaña Suscripción, la mayor parte de las métricas de riesgo y rentabilidad se muestran/visualizan en la pestaña Resumen. La pestaña Resumen también incluye varios gráficos, una sección de puntos fuertes y débiles, un marco para incluir una imagen/mapa y un resumen de la inversión. La pestaña Resumen está pensada para ser impresa y, como tal, el modo de visualización está configurado por defecto en vista previa de impresión.
FLUJOS DE CAJA ANUALES (OCULTO POR DEFECTO)
La pestaña Flujos de caja anuales desglosa los flujos de caja mensuales en periodos anuales, para que pueda ver los flujos de caja de alto nivel en una sola página. Este informe también está en formato imprimible. Puede acceder al informe pulsando el botón “Mostrar” en la pestaña Resumen dentro de la sección Flujo de caja a nivel de propiedad.
REPORTE DE INQUILINOS (OCULTO POR DEFECTO)
Esta pestaña ha sido una de las ultimas adiciones por parte de Spencer a nuestro modelo y en ella se presenta un informe básico de análisis de inquilinos, este se centra específicamente en mostrar y analizar los aspectos de los flujos de caja de un inmueble relacionados con los inquilinos. Este informe también está en formato imprimible y se puede acceder al informe pulsando el botón “Mostrar” en la pestaña Resumen dentro de la sección SUPUESTOS CLAVES Y PARÁMETROS DE RENTABILIDAD.
PESTAÑA DE DATOS (OCULTA POR DEFECTO)
La pestaña Datos contiene algunos ajustes básicos. Estos ajustes están relacionados con el módulo de previsión de flujos de caja de desarrollo de curvas s, cabeceras de fechas y periodos, listas de validación de datos, y pueden incluir otros ajustes a medida que evolucione el modelo.
Video Tutorial: Mejores prácticas en el modelo financiero inmobiliario
Antes de utilizar uno de nuestros modelos financieros inmobiliarios (es decir, plantillas de Excel), o antes de comenzar a crear tu propia herramienta de análisis inmobiliario en Excel, es importante tener en cuenta algunas buenas prácticas de modelización financiera inmobiliaria, si es la primera vez que utiliza uno de nuestros modelos, tómese algunos minutos para ver el siguiente video.
Video Tutorial del Modelo de Desarrollo de Centros Comerciales
A continuación, una explicación detallada en vídeo sobre cómo utilizar el Modelo de Desarrollo de Centros Comerciales. Este vídeo se basa en la última versión del modelo. Dentro de A.CRE seguimos apoyando la mejora/actualización de nuestros modelos, por lo que la versión que descargue puede variar ligeramente del modelo de este vídeo.
COMPATIBILIDAD
Esta versión del modelo solo es compatible con Excel 2013, Excel 2016 y Excel 365
Es probable que el modelo aún contenga errores. Si detecta un error, tiene una solicitud de función o desea hacer una sugerencia para mejorar el modelo, por favor hágamelo saber.
Descarga el Modelo de Desarrollo de Centros Comerciales
Para hacer este modelo accessible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de desarrollo de bienes raíces típicos se venden por $200 – $500+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con Mike o Spencer.
Nosotros actualizamos el modelo regularmente (mira notas de la versión). Los contribuyentes que paguen el modelo reciben un nuevo enlace de descarga por correo electrónico cada vez que se actualiza el modelo.
NOTAS SOBRE LA VERSIÓN
- Corrección de la fórmula para calcular intereses de construcción capitalizados en la pestaña de suscripción.
- Corrección en el módulo de venta detallada en la pestaña de suscripción, activando correctamente la celda E165.
- Corrección de cálculos de venta en el módulo de cálculos estabilizados.
- Actualización de las partidas de los flujos de caja de reversión (venta) para capturar correctamente las partidas presupuestarias, ajustando la fórmula DESREF de la columna K a la columna L.
- Actualización de cálculos en los módulos a partir de la fila EV para ajustar los costos de intereses capitalizados de la construcción.
- Actualización de valores de marcadores de posición.
- Ajustes de formato personalizado para contextualizar los resultados en valores pertinentes.
V1.1
- Se ha eliminado la referencia de celda ‘Leaseup_Method’ debido a que ya no es necesaria
- Se ha eliminado el Formato Condicional en la fila ‘% Arrendado’ debido a que ya no es necesario
- Fue modificado el formato del botón Añadir/Eliminar inquilinos de las partidas correspondientes
- Fue creado un botón para Añadir/Eliminar gastos operativos de locales comerciales:
- Incluye dos nuevos botones: Agregar y Eliminar (Fila 133)
- Sólo añade/elimina nuevos gastos operativos más allá de los cuatro estándares (CAM, Gestión, Seguros, Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Creación de cuatro nuevas subrutinas (es decir, macros): Add_OpEx, Delete_OpEx, Add_OpEx_Annual y Delete_OpEx_Annual para realizar las funciones de añadir y eliminar.
- Se realizaron cambios menores en la pestaña Flujo de caja anual para poder añadir las nuevas líneas también en esa hoja de cálculo.
- Fue creado un botón para Añadir/Eliminar gastos operativos de locales comerciales:
- Actualización de varios valores de marcador de posición
- Se realizaron varias actualizaciones de formato
- Fueron añadidos los Nombre de inquilino a las celdas EP93:EP104
- Corregidos los botones Promoción Única y Promoción doble
- Eliminada la referencia de celda ‘CU?’ debido a que ya no era necesaria
- Se creo un módulo «Escalón de alquiler» para permitir el crecimiento del alquiler con una frecuencia distinta a la anual:
- Fue añadido un módulo de cálculo de ‘Alquiler’ a partir de JZ92
- Fue añadida una entrada de frecuencia de ‘Escalón de Alquiler’ a partir de la celda K92
- Cambio de nombre del encabezamiento de la celda G92 a ‘Crecimiento del alquiler %’.
- Si el ‘Porcentaje de crecimiento del alquiler’ se establece en 10% y los Aumentos del alquiler’ se establecen en ‘Cada 5 años’, el alquiler aumentará un 10% cada 5 años para ese inquilino.
- Se realizo una ampliación del módulo de flujo de caja de reversión para permitir la venta/valoración de partes de la propiedad en diferentes momentos (por ejemplo, venta de secciones, en línea o anclada).
- Entrada añadida: ¿Venta/Valoración detallada? (celda F154)
- Se ha añadido la sección NOI detallado (sin tendencia y venta) frente a la taza de capitalización detallada (sin tendencia y venta) (a partir de K154); disponible cuando «Venta/Valoración detallada» se establece en «Sí».
- Se han actualizado las fórmulas de valor estabilizado y tasa de capitalización (G181:I185) en función de si la opción «¿Venta/valoración detallada?» está activada como Sí o No.
- Nótese que actualmente todas las ‘Porciones’ están configuradas para vender en el mismo mes; esto evita una complejidad excesiva en el módulo de Flujo de Caja Operativo.
- Ha sido creado el módulo «Otros ingresos» (además de los ingresos por recuperación).
- Se ha añadido la sección «Otros ingresos» a partir de la fila 122 de la pestaña «Suscripción».
- Añadidas líneas de «Otros ingresos» a la pestaña Flujo de caja anual
- Añadido el apartado «Otros ingresos» a la sección Flujo de caja de reversión
v1.0
- Lanzamiento inicial del modelo de desarrollo de centros comerciales en su versión en español.
