Modelo Financiero Inmobiliario Para el Desarrollo de Oficinas en Excel (Actualizado Diciembre 2024)
Desde que inicié mi travesía en el mundo financiero de los bienes raíces, he tenido la oportunidad de recrear dos modelos financieros de desarrollo inmobiliario: uno para edificios y otro para centros comerciales. Estas experiencias no solo han fortalecido mi comprensión en el ámbito, sino que también han agudizado mi proactividad en la creación y adaptación de estos modelos. A menudo, nos encontramos con conceptos dentro de los bienes raíces que, a primera vista, parecen ser un laberinto teórico de complejidad. Sin embargo, con las herramientas adecuadas y una guía confiable, es posible aclarar estos “misterios” y convertirlos en herramientas prácticas y útiles.
Te recomiendo consultar las “Lecciones de Bienes Inmuebles del Tamaño de un Bocado” y nuestro “Glosario de Términos”, para aclarar cualquier duda en cuanto a un término determinado.
Es por ello por lo que hoy, con gran entusiasmo, les presento una nueva entrega de nuestros modelos financieros de carácter institucional en su versión en español, junto con un video explicativo sobre dicho modelo financiero inmobiliario orientado al desarrollo de oficinas, este modelo está basado en su versión en inglés realizado por Spencer Burton. Como es siempre el caso, este modelo es el fruto de horas de dedicación, estudio y, sobre todo, de la aplicación de conocimientos adquiridos a través del Acelerador de Adventures In CRE. Gracias a este programa educativo, he logrado adentrarme en aspectos matemáticos y analíticos del sector inmobiliario que antes parecían inalcanzables. Así que, sin más preámbulos, los invito a sumergirse en este viaje de aprendizaje y descubrimiento conmigo. ¡Espero que lo disfruten tanto como yo disfruté creándolo!
DISEÑO DEL MODELO DE DESARROLLO DE OFICINAS
Permítame profundizar en el diseño del Modelo de Desarrollo de Oficinas que he creado. Esta herramienta, mantiene una estructura coherente con otros modelos que he diseñado en el pasado, como el modelo de Desarrollo de Apartamentos. La esencia de este diseño radica en su simplicidad y eficiencia: todo comienza en una pestaña de suscripción única. En esta sección, se ingresan los datos esenciales que alimentarán el modelo, desde donde se derivan y modelan los flujos de caja proyectados.
Una vez que estos datos están en su lugar y las proyecciones están completas, el modelo procede a generar los resultados e informes correspondientes. Estos informes son esenciales para cualquier análisis financiero y estratégico, y se presentan de manera clara y concisa en dos pestañas principales: la pestaña Resumen y la pestaña Flujo de caja anual. En la primera, se obtiene una visión general del proyecto, mientras que, en la segunda, se desglosan los flujos de caja año tras año, permitiendo un análisis detallado y una comprensión profunda de las finanzas del proyecto.
Aunque el modelo contiene prácticamente todo lo que cabe esperar de un modelo de calidad institucional, el hecho de reunir todos los datos en una pestaña de suscripción simplifica enormemente la experiencia del usuario.
Estas son las distintas hojas de cálculo que contiene el modelo:
Pestaña Versión (Visible Por Defecto)
El modelo se abre inicialmente en esta pestaña para que puedas ver qué cambios se han realizado en la versión más reciente del modelo. En esta pestaña también puede encontrar enlaces a tutoriales, guías, soporte y otra información sobre el modelo.
Pestaña De Suscripción (Visible Por Defecto)
La pestaña Suscripción es donde se introducen todos los datos principales. La pestaña está dividida en seis secciones, construidas de arriba abajo y con una lógica cronológica para avanzar sobre el mismo. Puede acceder a cada una de las secciones desplazándose hacia abajo o utilizando los botones de la parte superior de la pantalla. Las seis secciones son “Descripción”, “Desarrollo”, “Operaciones”, “Reversión (venta)”, “Retornos” y “Sensibilidad”. Las entradas se disponen a la izquierda, mientras que las salidas/flujos de caja se calculan a la derecha.
Pestaña De Resumen (Visible Por Defecto)
Mientras que las métricas de rentabilidad TIR apalancada, Múltiplo de capital apalancada y Diferencial de desarrollo se muestran en la parte superior de la pestaña Suscripción, la mayor parte de las métricas de riesgo y rentabilidad se muestran/visualizan en la pestaña Resumen. La pestaña Resumen también incluye varios gráficos, una sección de puntos fuertes y débiles, un marco para incluir una imagen/mapa y un resumen de la inversión. La pestaña Resumen está pensada para ser impresa y, como tal, el modo de visualización se establece por defecto en Vista previa de impresión.
Flujos De Caja Anuales (Oculto Por Defecto)
La pestaña Flujos de caja anuales desglosa los flujos de caja mensuales en periodos anuales, para que pueda ver los flujos de caja de alto nivel en una sola página. El informe es imprimible. Puede acceder al informe pulsando el botón “Mostrar” en la pestaña Resumen dentro de la sección Flujo de caja de la propiedad.
Pestaña Datos (Oculta Por Defecto)
Algunos ajustes básicos del backend se alojan en una pestaña Datos. Estos ajustes están relacionados con el módulo de previsión de flujos de caja para el desarrollo de Curvas-S, cabeceras de fechas y periodos, listas de validación de datos, y pueden incluir otros ajustes a medida que evolucione el modelo.
Guía: Mejores practicas en el modelo financiero inmobiliario
Antes de utilizar uno de nuestros modelos financieros inmobiliarios (es decir, plantillas de Excel), o antes de comenzar a crear tu propia herramienta de análisis inmobiliario en Excel, es importante tener en cuenta algunas buenas prácticas de modelización financiera inmobiliaria, si es la primera vez que utiliza uno de nuestros modelos, tómese algunos minutos para ver el siguiente video.
Video Explicativo Del Modelo De Desarrollo De Oficinas
A continuación, encontrará un vídeo sobre cómo utilizar el Modelo de Desarrollo de Oficinas. Este tutorial se basa en la versión inicial del modelo. Como sigo mejorando/actualizando el modelo, la versión que descargue puede variar ligeramente del modelo de este vídeo.
Compatibilidad
Esta versión del modelo solo es compatible con Excel 2013, Excel 2016 y Excel 365
Es probable que el modelo aún contenga errores. Si detecta un error, tiene una solicitud de función o desea hacer una sugerencia para mejorar el modelo, por favor hágamelo saber.
Descarga el Modelo Financiero Inmobiliario Para el Desarrollo de Oficinas
Para hacer este modelo accessible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de desarrollo de bienes raíces típicos se venden por $200 – $500+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con nosotros.
Nosotros actualizamos el modelo regularmente (mira notas de la versión). Los contribuyentes que paguen el modelo reciben un nuevo enlace de descarga por correo electrónico cada vez que se actualiza el modelo.
Notas de la Versión
- Se elimino la referencia de celda ‘Leaseup_Method’ ya que no era necesaria
- Se elimino el Formato Condicional en la fila Porcentaje %’ ya que era innecesario
- Actualizados varios valores de marcador de posición.
- Se ha creado una lógica de añadir/borrar partidas de OpEx
- Incluye dos nuevos botones: Añadir OpEx y Suprimir OpEx
- Sólo añade/elimina nuevos gastos operativos más allá de los cuatro estándares (CAM, Gestión, Seguros, Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Creación de cuatro nuevas subrutinas (es decir, macros): Add_OpEx, Delete_OpEx, Add_OpEx_Annual y Delete_OpEx_Annual para realizar las funciones de añadir y eliminar.
- Cambios menores en la pestaña Flujo de caja anual para poder añadir las nuevas líneas también en esa hoja de cálculo.
- Se han realizado actualizaciones de formato
- Corregidos los botones Promoción Única y Promoción Doble en el módulo de distribución en cascada
- Se ha creado un módulo «Escalón de alquiler» para permitir el crecimiento del alquiler con una frecuencia distinta a la annual
- Se ha añadido una entrada de frecuencia de aumento de alquileres
- Se creo el módulo «Otros ingresos» (además de los reembolsos).
- Se ha añadido la sección «Otros ingresos» a partir de la fila 106 de la pestaña «Suscripción».
- Añadidas líneas de «Otros ingresos» a la pestaña Flujo de caja anual
- Añadida la sección «Otros ingresos» a la sección Flujo de caja de reversión
- Actualizaciones varias en la pestaña Versión
v1.0
- Lanzamiento Inicial del Modelo Financiero Inmobiliario Para el Desarrollo de Oficinas
