Modelo De Desarrollo De Centros De Datos

A medida que el entorno construido evoluciona para satisfacer las demandas de un mundo cada vez más digital, los centros de datos han emergido como una de las clases de activos más sofisticadas y de mayor inversión en el sector inmobiliario comercial. Lo que antes se veía como una pequeña parte especializada dentro del sector de infraestructura, se ha convertido en una capa fundamental de la economía global, impulsada por la inteligencia artificial, la computación en la nube, el software como servicio (SaaS), el 5G, la cadena de bloques y el aprendizaje automático.

El cambio es evidente. El capital institucional se está desplazando rápidamente hacia activos de infraestructura digital. Plataformas de hiperescala, fondos de inversión estatales, FIBRAs/REITs, fondos de capital privado y de infraestructura están invirtiendo miles de millones en el desarrollo de instalaciones de gran escala y esenciales para el funcionamiento de la economía. Con este crecimiento surge tanto un reto como una oportunidad para los profesionales inmobiliarios: modelar, estructurar y evaluar estas inversiones con la misma precisión y rigor que se aplica a cualquier clase de activo principal.

Esa necesidad dio lugar a la creación del Modelo de Desarrollo de Centros de Datos: una herramienta potente diseñada para profesionales del sector inmobiliario que analizan infraestructura digital desde la etapa de desarrollo hasta su operación estable. Ya sea que estés evaluando una construcción hecha a medida para un solo inquilino o un campus de hiperescala dividido en varias fases, este modelo te permite proyectar la inversión de capital, planificar cronogramas de construcción por etapas, estructurar financiamiento en distintas capas, calcular recuperaciones de gastos operativos (OpEx) y analizar escenarios de salida una vez estabilizados, con total confianza.

Más que un simple modelo financiero, esta herramienta es un marco de trabajo construido para profesionales que operan en la intersección del sector inmobiliario, la infraestructura y la tecnología. A continuación, analizaré los principales factores que impulsan el valor en el desarrollo de centros de datos y explicaré un enfoque de modelado diseñado específicamente para esta clase de activos.

Modelado Financiero Para El Desarrollo De Centros De Datos

En el sector inmobiliario tradicional, se nos enseña a modelar el valor en función de los metros cuadrados. Ya sea oficina, multifamiliar, industrial o comercial, los supuestos principales giran en torno al espacio rentable: cuántos metros cuadrados, a qué tarifa y durante qué período de absorción.

Pero ese marco no aplica al desarrollo de centros de datos. Aquí, el producto que se monetiza no es el espacio, sino la energía. Específicamente: la carga de TI (Tecnología de la Información), medida en kilovatios (kW). Es la unidad central de diseño, la base para los contratos de arrendamiento de los inquilinos y el fundamento sobre el cual los inversores y prestamistas dimensionan el capital.

La energía es lo que impulsa los ingresos, en otras palabras, determina cómo se construye la infraestructura, qué redundancia o respaldo se requiere y cómo funciona la instalación. En estos proyectos, el espacio es secundario. Una sala de datos puede estar físicamente terminada, pero sin una carga de TI energizada, está económicamente fuera de línea.

Por eso el modelo financiero debe evolucionar. Dicho esto, un modelo para centros de datos debe:

• Seguir cómo se incrementa la energía a lo largo del tiempo, no solo la entrega inicial
• Reflejar cómo se factura el alquiler — por kilovatio, no por metro cuadrado
• Capturar la recuperación proporcional de gastos en función de la energía, no del área
• Permitir vacancia real y retrasos en la ocupación, incluso en contratos totalmente ejecutados
• Vincular el costo de capital y los ingresos a una métrica común: $/kW entregado

Ya sea que estés analizando tu primer contrato con un operador de hiperescala o desarrollando un campus de centros de datos especializado en procesamiento con GPU (unidades de procesamiento gráfico utilizadas para cargas de trabajo intensivas como inteligencia artificial y renderizado), dividido en tres fases de construcción, tu modelo debe reflejar cómo se mueve el capital en este tipo de proyectos. Esto implica pensar en términos de energía disponible, capacidad arrendada y NOI estabilizado por kilovatio (kW).

El Modelo de Desarrollo de Centros de Datos fue construido para cumplir con ese estándar, combinando fundamentos inmobiliarios con la precisión técnica que exige la infraestructura digital. Por ejemplo, captura el cronograma de desembolsos de desarrollo, el calendario de incremento del inquilino, la recuperación de gastos operativos, vacancia general y pérdida por crédito, y la valoración de salida — todo centrado en la carga de TI.

Porque cuando se trata de centros de datos, modelar la energía no es solo útil — es esencial.

Los Impulsores Clave Del Modelo De Desarrollo De Centros De Datos

El Modelo de Desarrollo de Centros de Datos fue creado desde cero con un propósito: ayudar a los profesionales inmobiliarios a evaluar proyectos de infraestructura digital a escala institucional con el mismo rigor que aplican a clases de activos tradicionales.

Se trata de una herramienta dinámica centrada en el desarrollador, diseñada para manejar escenarios donde el plan de negocio incluye el desarrollo, arrendamiento, estabilización y eventual disposición de activos de centros de datos de hiperescala. El modelo sigue todo el ciclo de vida de la inversión — cronograma de desembolsos, fases de construcción, absorción por parte de los inquilinos, generación de flujo operativo y valoración al momento de la estabilización — todo vinculado al motor económico de la carga de TI.

El Modelo de Desarrollo de Centros de Datos fue diseñado para cumplir con los estándares rigurosos de evaluación institucional en el entorno actual de bienes raíces digitales. A medida que seguimos mejorando el modelo, agradecemos tus comentarios sobre cómo puede apoyar mejor tu proceso de inversión en centros de datos.

Carga De TI (KW): La Moneda Del Arrendamiento

En el núcleo del modelo de centros de datos — y de este modelo — se encuentra la Carga de TI, medida en kilovatios (kW). Este es el producto. Es lo que los inquilinos arriendan, lo que los desarrolladores entregan y lo que los inversionistas monetizan.

A diferencia de las clases de activos tradicionales, donde los metros cuadrados definen el área rentable, en los centros de datos es la energía la que define la capacidad de ingresos. Por eso, en este modelo, el aumento de ocupación del inquilino no se basa en metros cuadrados, sino en cuánta carga de TI absorbe cada inquilino a lo largo del tiempo.

Tomemos como ejemplo a un inquilino de centro de datos. El contrato puede iniciar en el mes 26, pero la ocupación real y el alquiler comienzan a incrementarse en el mes 29, creciendo en 417 kW por mes hasta alcanzar su compromiso total de 6 MW. Cada inquilino puede seguir esta estructura, y el modelo lo rastrea con precisión. Esto refleja cómo funcionan los aumentos de carga en la práctica. Los inquilinos de hiperescala firman por bloques grandes de capacidad, pero incorporan carga gradualmente a medida que se habilita el espacio, se despliega el hardware y se completan las pruebas de redundancia.

El resultado: el modelo no solo simula la absorción de espacio — simula la absorción de carga, que es cómo realmente se generan los ingresos en un centro de datos.

Recuperación De Ingresos Que Siguen El Aumento Real

En este modelo, los ingresos por recuperación escalan con la Carga de TI entregada, no con los metros cuadrados. Los inquilinos no pagan su parte de los gastos operativos — incluyendo servicios públicos, mantenimiento, personal y seguridad — hasta que comienzan a consumir energía. Ese matiz permite una línea de flujo de efectivo mucho más precisa.

La recuperación se asigna de manera proporcional: cada inquilino paga su parte de los gastos operativos totales, según la cantidad de carga de TI que haya absorbido. Y dado que cada inquilino incrementa su carga en un cronograma propio, los ingresos por recuperación se incorporan de manera gradual, mes a mes, no de forma simultánea.

Esto te ofrece una visión más clara de la estabilización del ingreso operativo neto.

Vacancia General Y Pérdida Por Crédito: Un Colchón Realista

Incluso en instalaciones totalmente arrendadas, existen fricciones reales — y los modelos institucionales deben tenerlas en cuenta. Este modelo incluye un factor de vacancia general y pérdida por crédito, aplicado como un descuento porcentual sobre los ingresos brutos. Este factor contempla:

• Retrasos en la energización de la carga del inquilino
• Caídas temporales en el uso (conocidas como “deramps”)
• Disputas de facturación o desajustes operativos
• Retrasos en el envío o instalación de equipos

Estos no son riesgos teóricos. En transacciones reales, la entrega de energía puede retrasarse por los cronogramas de subestaciones, latencia de red o incluso condiciones climáticas. Una curva de incremento puede ralentizarse temporalmente mientras un inquilino pone en marcha su hardware. La recuperación puede demorarse si hay disputas sobre medición o asignación de datos.

Gastos Operativos Impulsados Por La Energía

Una diferencia fundamental entre las clases de activos tradicionales y los centros de datos radica en cómo se comportan los gastos operativos. Por ejemplo, en propiedades multifamiliar u oficinas, los gastos operativos suelen estar ligados a la ocupación o al área arrendada. Pero en un centro de datos, los gastos — especialmente los servicios públicos — escalan con el consumo de energía.

El modelo vincula los costos de servicios públicos directamente a la Carga de TI incremental, utilizando un “Parámetro de Eficiencia en el Uso de Energía” (PUE) para estimar la energía total de la instalación. Esto incluye no solo el consumo del inquilino, sino también la energía necesaria para operar sistemas de respaldo, refrigeración, iluminación e infraestructura.

A medida que cada inquilino incrementa su carga, los gastos por servicios públicos — con mucho, la línea más costosa — escalan en consecuencia. Pero el modelo no se detiene allí, y desglosa cada categoría principal de gastos operativos para reflejar el comportamiento real:

• Mantenimiento y reparación de sistemas críticos (UPS, enfriadores, sistemas contra incendios)
• Personal y seguridad 24/7, a menudo requeridos en instalaciones de alta categoría
• Seguro alineado con la densidad del equipo y la criticidad del tiempo de actividad
• Gastos Generales y Administrativos (G&A) para operaciones y gestión interna
• Tarifa de gestión, ligada a los Ingresos Brutos Efectivos (EGR)
• Impuestos a la propiedad fijos, incorporados gradualmente como monto en dólares conforme a prácticas institucionales
• Reservas de capital, asignadas en base a $/kW/mes para respaldar la fiabilidad a largo plazo

Este enfoque ofrece a los usuarios una ruta más clara para entender cómo evolucionan los gastos operativos junto al aumento de carga del inquilino — y, en última instancia, cómo se estabiliza el NOI en un entorno dinámico basado en carga.

Clasificaciones De Hiperescala y El Rol De La Certificación Uptime

Para construir y modelar centros de datos a escala institucional, no basta con entender cómo se calcula el alquiler. También necesitas comprender qué tipo de instalación estás desarrollando y qué estándares técnicos estás cumpliendo. Estas no son distinciones académicas; influyen directamente en los supuestos de arrendamiento, el alcance del desarrollo, el despliegue de capital y el perfil de riesgo.

Dos marcos son esenciales:

• Clasificación de Hiperescala, que se refiere a la escala y tipo de inquilino.
• Certificación Uptime Tier, que define la resiliencia del sistema y las garantías operativas.

Clasificación De Hiperescala: Entendiendo La Escala

El término hace referencia al despliegue de una enorme capacidad de cómputo, pero el rango de lo que califica — y el tipo de inquilino involucrado — puede variar ampliamente:

Hiperescala de Pequeña Escala (5–10 MW): A menudo plataformas regionales de SaaS o implementaciones empresariales en la nube. Estas construcciones pueden servir a un solo inquilino, pero dependen de infraestructura más estandarizada.

Hiperescala Central (10–40 MW): Este es el estándar institucional — despliegues a gran escala por plataformas en la nube como AWS, Google o Microsoft. Estas instalaciones suelen implicar contratos de arrendamiento a largo plazo, infraestructura dedicada y redundancia por capas.

Mega Hiperescala (50–200+ MW): Se trata de construcciones tipo campus completas, a menudo desarrolladas en fases. Soportan cargas de trabajo de IA de alta densidad, clústeres de GPU e infraestructura en la nube privada y controlada localmente. El CapEx por kW es elevado, pero también lo son el valor a largo plazo y la demanda de salida.

Certificación Uptime: Cuantificando La Fiabilidad

Junto con la escala, los inversionistas e inquilinos evalúan los centros de datos en función de su Certificación Tier del Uptime Institute — un estándar ampliamente adoptado para evaluar la resiliencia y redundancia. En términos prácticos, indica qué tan bien puede una instalación mantener el tiempo de actividad durante mantenimiento, fallas o interrupciones inesperadas.

Tier I: Infraestructura básica, con un solo camino para energía y enfriamiento. Aproximadamente 28.8 horas de inactividad por año — no adecuado para cargas de trabajo críticas.

Tier II: Algo de redundancia añadida — normalmente componentes N+1 — pero aún con entrega de ruta única. Se espera alrededor de 22 horas de inactividad anualmente.

Tier III: El estándar institucional. Totalmente mantenible de forma concurrente — la instalación puede realizar mantenimiento sin apagarse. Rutas de distribución redundantes y menos de 2 horas de inactividad por año.

Tier IV: Totalmente tolerante a fallos. Redundancia 2N+1 que garantiza que, incluso durante eventos de falla, las operaciones continúen sin interrupciones. Diseñado para cargas donde el tiempo de inactividad simplemente no es una opción — como bolsas de valores, defensa o inteligencia artificial crítica.

En conjunto, la clasificación de hiperescala y la certificación Tier dan forma a la realidad financiera de tu proyecto. Influyen en:

• Supuestos de CapEx
• Cronograma de aumento y estructura del contrato de arrendamiento
• Escalamiento del OpEx
• Valoración de salida y tipo de comprador

En resumen: no se trata de detalles técnicos. Son fundamentos clave de la evaluación financiera.

Dentro Del Modelo – Modelo De Desarrollo De Centros De Datos

Pestaña De Versión (Vista Predeterminada)

La pestaña de versión funciona como la página de inicio del modelo. Incluye:

• Un registro de cambios detallado con las actualizaciones de la última versión.
• Enlaces útiles a tutoriales del modelo, guías y materiales de apoyo adicionales.

Pestaña De Evaluación (Entradas Principales – Vista Predeterminada)

La pestaña de evaluación (Suscripción) actúa como el centro principal para ingresar y revisar los supuestos que impulsan el modelo. Aquí se introducen todas las variables clave, desde el presupuesto de desarrollo y la estructura de capital hasta el cronograma de arrendamiento, gastos operativos y supuestos de salida.

El diseño está pensado para ofrecer claridad y rapidez. Las entradas están estructuradas en seis secciones principales, organizadas verticalmente de arriba hacia abajo. Puedes desplazarte manualmente por cada sección, o usar los ‘ATAJOS DE SECCIÓN CON UN CLIC’ en la parte superior de la pestaña para saltar directamente a la sección que necesites.

Así está organizada la pestaña:

Resumen: Una vista general del proyecto, que incluye nombre, ubicación, tipo de operación, Carga de TI, Energía Total de la Instalación, cronograma y métricas clave. Esta sección también ofrece accesos directos a cada módulo del modelo.

Descripción: Información básica del activo a nivel general.

Inversión: Toda la estructura de capital: capital, deuda senior, financiamiento mezzanine, tasas de interés, cronograma de financiación y estructura de desembolsos.

Operaciones: Supuestos relacionados con ingresos, gastos operativos, recuperación de gastos operativos, cronogramas de aumento, gastos capitales, etc.

Salida (Venta): Tasa de capitalización de salida, costos de venta y lógica de valoración basada en el NOI estabilizado.

Retornos: Sección de resultados que muestra métricas de retorno apalancadas y no apalancadas, incluyendo TIR, múltiplo de capital, rendimiento sobre costo (yield-on-cost), y magnitud del desarrollo (development spread).

Para mantener la coherencia y facilidad de uso, todas las entradas están codificadas en letra azul, mientras que los resultados clave aparecen en negro. Esto permite distinguir fácilmente los campos editables de los resultados calculados — una convención que seguimos en todos los modelos de A.CRE.

Pestaña De Referencia S-Curve (Vista Predeterminada)

Algunas configuraciones básicas del soporte relacionadas con el flujo de efectivo del desarrollo en curva S, específicamente del módulo de proyecciones, se encuentran en esta pestaña.

Descarga el Modelo De Desarrollo De Centros De Datos

Para hacer este modelo accessible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de adquisición de bienes raíces típicos se venden por $200 – $500+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con Mike o Spencer.

Nosotros actualizamos el modelo regularmente (mira notas de la versión). Los contribuyentes que paguen el modelo reciben un nuevo enlace de descarga por correo electrónico cada vez que se actualiza el modelo.

---

NOTAS DE LA VERSIÓN

Beta v.1.0

• Lanzamiento inicial

---