A.CRE 101: Cómo Utilizar el Método de Flujo de Efectivo Descontado (DCF) para Valorar Propiedades Generadoras De Ingresos
El método de Flujo de Efectivo Descontado (DCF, por sus siglas en inglés) es una herramienta fundamental para evaluar el valor de activos inmobiliarios y tomar decisiones informadas en el sector. Este enfoque se basa en la premisa del valor del dinero en el tiempo, donde cada flujo de efectivo futuro se descuenta a su valor presente para determinar la viabilidad y rentabilidad de una inversión. ¡Acompáñanos a descubrir cómo dominar esta técnica puede transformar tu enfoque hacia el análisis inmobiliario!
Nota de Arturo: Esta serie de contenidos A.CRE 101, están diseñados para mostrar los fundamentos básicos del modelado financiero inmobiliario. Explorar cada uno de estos fundamentos no solo ayudará a construir modelos financieros más dinámicos y sofisticados, sino también a tomar decisiones informadas basadas en el rendimiento esperado de una inversión.
Método de Flujo de Efectivo Descontado
El Método de Flujo de efectivo o caja Descontado (DCF); es una técnica para valorar un proyecto considerando todos los flujos de efectivo futuros proyectados y descontándolos al tiempo cero (fecha de compra) utilizando una tasa de descuento predefinida. Esta tasa, cuando se usa en un DCF para analizar una inversión, puede considerarse sinónimo de la TIR objetivo de un inversionista. El valor resultante representa cuánto estaría dispuesto a pagar un propietario/inversionista hoy para recibir los flujos de efectivo proyectados en el futuro y asumir el riesgo.
Su aplicación es bastante directa, en primer lugar, se estiman los flujos de efectivo proyectados, luego, se descuentan a una tasa de descuento determinada para determinar el valor de los flujos de efectivo en el presente, y finalmente, se suman los flujos de efectivo para determinar el precio de compra actual. Excel nos proporciona una función para calcular el valor presente (precio de compra) directamente.
Te recomiendo consultar las “Lecciones de Bienes Inmuebles del Tamaño de un Bocado” y nuestro “Glosario de Términos de Los Bienes Inmuebles Comerciales”, para aclarar cualquier duda en cuanto a un término determinado.
Ejemplo
Un inversionista evalúa la compra de una propiedad industrial para mantenerla durante cinco años. Planea utilizar su propio capital para adquirir el proyecto y, tras analizarlo, estima que los flujos de caja serán los siguientes:
Este inversionista sabe que puede invertir el mismo dinero en una alternativa ligeramente menos riesgosa al 7%, por lo que, para considerar esta oportunidad, valora el riesgo incremental con una prima del 1%. Esto implica que requiere un retorno del 8% en este flujo de caja, es decir, busca alcanzar una TIR del 8%. Ahora, debe determinar cuánto debería pagar hoy para obtener ese retorno del 8%.
Resolviendo Mediante Fórmula
Para resolverlo de manera matemática considerando períodos anuales, se aplica esta fórmula al flujo de caja proyectado:
Introduciendo nuestros supuestos, obtenemos lo siguiente:
Lo que equivale a:
Sumando todo, obtenemos un precio de compra de 4.677.844. Por lo tanto, si el inversionista considera esta oferta, necesitaría adquirir la propiedad por 4.677.844 o menos.
Resolviendo el DCF con Excel
Implementar un análisis de flujo de efectivo descontado (DCF) en Excel es muy sencillo utilizando la fórmula =VNA(). Haz clic en una celda en blanco y escribe:
=VNA(
Después, la guía de la fórmula te pedirá una tasa. Escribe:
0,08;
Luego del punto y coma, selecciona todas las celdas que contengan los flujos de caja y presiona Enter. Esto te devolverá el valor presente de los flujos descontados a la tasa requerida. ¡Te invito a ver el video explicativo sobre el Método de Flujo de Efectivo Descontado!
Video de Cómo Utilizar el Método de Flujo de Efectivo Descontado
Notas Finales
El Método de Flujo de Efectivo Descontado (DCF); es una herramienta valiosa para que los inversionistas evalúen el valor de un proyecto calculando el valor presente de los flujos de efectivo futuros, usando una tasa de descuento predefinida. Este método, ayuda a determinar cuánto deberían pagar hoy por los posibles retornos futuros de un proyecto, considerando los riesgos asociados. Con herramientas como Excel, los inversionistas pueden realizar análisis DCF de manera eficiente para tomar decisiones informadas sobre inversiones potenciales. Entender y aplicar el Método DCF es esencial para evaluar oportunidades de inversión y alcanzar los rendimientos deseados.
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https://www.adventuresincre.com/modelo-de-flujo-de-efectivo-descontado/
Además, ¡aquí conseguirás un paso a paso que muestra como construí dicho modelo de flujo de efectivo descontado en Excel!
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