La Guía Definitiva de Microsoft Excel Para Bienes Inmuebles (Actualizado Septiembre 2026)
Microsoft Excel es la principal herramienta utilizada por los profesionales del modelado financiero inmobiliario. Aunque numerosas alternativas que no son Excel han intentado destronarlo, este programa de más de 35 años de antigüedad ha demostrado ser sorprendentemente sólido frente a la competencia. Por lo tanto, si quieres trabajar en el sector inmobiliario, debes dominar Excel.
¿Qué significa dominar Excel en relación con la creación de modelos financieros inmobiliarios?
Dominio en este contexto significa saber cómo utilizar las funciones y características de Excel comunes a la modelización financiera inmobiliaria. En la Guía Definitiva de Microsoft Excel Para Bienes Inmuebles de A.CRE te vamos a enseñar esas funciones y características de Excel.
¿Eres miembro del Acelerador? Un requisito previo recomendado para el programa es tener conocimientos básicos de Microsoft Excel. Varios miembros nos han pedido ayuda para dominar Excel al momento de empezar, y este recurso responde a esa petición. ¿Todavía no eres miembro del Acelerador? Considera unirte hoy mismo.
Antes de Empezar – Su Nivel de Excel Actual
Aunque esta guía te enseñará las funciones y características de Excel que necesitas dominar para tener éxito en la modelización financiera inmobiliaria, damos por sentado que ya tienes al menos conocimientos básicos de Microsoft Excel. Si nunca has abierto un libro de Excel o no estás familiarizado con el concepto de formato de celdas, no pasa nada: te vamos a indicar un recurso para que te pongas al día.
Pero antes de seguir con esta guía, deberías manejar al menos estos conceptos básicos de Microsoft Excel:
- Qué versión de Excel estás usando (importante: asegúrate de usar Excel 2013 o posterior al modelar bienes inmuebles)
- Cómo abrir, crear y guardar libros de trabajo
- La diferencia entre una hoja de cálculo y un libro de trabajo
- Qué es una celda y cómo insertar, eliminar, arrastrar, soltar, cortar, copiar, pegar y manipular el contenido de las celdas
- La diferencia entre una columna y una fila, además de insertar, eliminar y modificar columnas y filas
- Los distintos formatos de números, fechas y texto, además de cambiar los formatos de las celdas
- Cómo editar el diseño de página, crear rangos de impresión e imprimir hojas de trabajo
- Un conocimiento básico de las referencias de celdas y la creación de fórmulas utilizando referencias de celdas
- Cómo funcionan las funciones de Excel
Si algo o todo lo anterior es nuevo para ti, te recomendamos que completes un curso básico de Excel. Hay docenas de opciones gratuitas disponibles en Internet. La recomendación personal del equipo de A.CRE es el elaborado por una organización sin fines de lucro de la Goodwill Community Foundation, llamada GCF Learn Free. Su serie de tutoriales de Excel 2016 es concisa y está producida de forma profesional. Te lo recomendamos mucho.
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Una Nota Sobre el Uso de la IA con Microsoft Excel
A finales de 2022, los modelos grandes de lenguaje (LLM, por sus siglas en inglés) se tomaron el mundo por asalto. Estos modelos de inteligencia artificial ya existían desde varios años antes, pero fue en 2022 cuando alcanzaron un nivel de capacidad que los llevó al uso masivo. Y uno de sus usos más inmediatos es justamente este: servir de asistente a usuarios de Excel como tú y como nosotros.
Piénsalo en términos de las preguntas que uno se hace todos los días frente a una hoja de cálculo. ¿Qué función o qué fórmula debería usar para resolver este problema? ¿Cómo escribo el código VBA para agregarle esta funcionalidad al modelo?
Antes de los LLM, la única salida era buscar a alguien experto en Excel o en VBA que te respondiera. Los LLM se convirtieron en ese experto instantáneo, disponible las 24 horas, los 365 días del año, a un costo bajo o nulo. El cambio es profundo, y por eso todo usuario de Excel debería empezar a familiarizarse con el modelo de lenguaje que prefiera.
En A.CRE hemos armado una colección amplia (y en constante crecimiento) de contenido sobre aprendizaje y casos de uso de la inteligencia artificial en bienes raíces comerciales. Vale la pena que le des una revisada.
¡Ahora sí, vamos con la Guía Definitiva de Microsoft Excel Para Bienes Inmuebles!
Introducción a Microsoft Excel Para Bienes Inmuebles
En primer lugar, conviene señalar que no es lo mismo ser un experto en Excel que un experto en modelos financieros inmobiliarios. Es cierto que la mayoría de los expertos en modelización financiera inmobiliaria son también expertos en Excel. Pero ser un experto en Excel no significa saber cómo modelar los flujos de caja inmobiliarios. Simplemente significa que sabes utilizar una hoja de cálculo, que resulta ser la herramienta más utilizada por los expertos en la elaboración de modelos financieros inmobiliarios.
También es importante señalar que no todos los expertos en creación de modelos financieros inmobiliarios son expertos en Excel. Muchos profesionales prefieren modelar los flujos de caja inmobiliarios en otras soluciones de hoja de cálculo, como Google Sheets, o en herramientas que no son de hoja de cálculo, como aplicaciones escritas en Python.
Así pues, aprender a modelar flujos de efectivo inmobiliarios (es decir, lo que se enseña en nuestro programa Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE) es totalmente distinto a aprender a utilizar Microsoft Excel. Excel es el medio más común para modelar los flujos de efectivo inmobiliarios, pero no es el único medio, ni siquiera el mejor.
Uno de nuestros fundadores, y cocreadores del Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE, Spencer Burton, fue presidente de Stablewood. Dicha empresa es una operadora inmobiliaria respaldada por instituciones y basada en datos, que invierte en activos comerciales de un solo inquilino, activos comerciales multi inquilino y terrenos en todo el territorio de Estados Unidos. Se apoyan en una gran variedad de datos, junto con la velocidad y la eficiencia, para identificar y valorar con rapidez y precisión los activos que aparecen en el mercado. Para hacerlo posible, construyeron su propia aplicación de análisis, que no se basa en Excel.
Lo interesante del proceso de desarrollo de Stablewood es que empezaron utilizando Excel. Excel actuó como conducto de comunicación entre los expertos en elaboración de modelos financieros inmobiliarios del equipo, los expertos en programación y los especialistas en datos que, en última instancia, crearon la aplicación. Así que, incluso en las empresas inmobiliarias más avanzadas del mundo, al menos en lo que se refiere a datos y tecnología, Microsoft Excel desempeña un papel importante.
Parte I, Las Únicas Funciones de Excel que Necesitarás Para Analizar Bienes Inmuebles
Es una afirmación muy elevada: las únicas funciones de Excel que necesitarás para analizar bienes inmuebles, pero es cierto.
Para preparar esta guía, el equipo de A.CRE revisó los más de 70 modelos financieros inmobiliarios de nuestra biblioteca de modelos inmobiliarios en Excel. Estos modelos cubren casi todos los escenarios con los que te puedes encontrar en el sector inmobiliario comercial y residencial. De esos modelos se extrajeron todas las funciones de Excel utilizadas y se armó una lista.
La lista resultante es exhaustiva. Aunque hay funciones duplicadas que hemos omitido en busca de eficiencia (por ejemplo, INDICE/COINCIDIR en lugar de BUSCARV), en nuestra opinión las funciones de Excel que se enseñan en esta guía son las únicas que necesitarás aprender para modelar bienes inmuebles.
Definición: “Una función es una fórmula predefinida que realiza los cálculos utilizando valores específicos en un orden particular.” Los términos Función y fórmula se utilizan indistintamente aquí, así como en este gremio.
En las siguientes subsecciones aprenderemos a utilizar cada una de las funciones de Excel de esa lista. Si dominas estas funciones, junto con los conceptos básicos de la introducción anterior y la sección de características de Excel que viene más abajo, estarás listo para modelar bienes inmuebles en Excel.
I. Lógica de la Suma, la Resta, la Multiplicación y la División
Dudábamos en incluir estas ecuaciones matemáticas básicas, ya que son tan obvias (y básicas). Pero ninguna guía definitiva está completa sin ellas, y son las fórmulas más utilizadas que usarás en Excel. Así que acostúmbrate a usarlas.
No creemos que estos conceptos necesiten más discusión, así que vamos directo al video.
II. Funciones SUMA() y PROMEDIO()
Las siguientes funciones son algunas de las más utilizadas en Excel: SUMA() y PROMEDIO(). Como sus nombres indican, la función SUMA() devuelve la suma de los valores de un rango de celdas, mientras que la función PROMEDIO() calcula el promedio simple de los valores de un rango de celdas.
La sintaxis de las funciones SUMA() y PROMEDIO() es la siguiente:
SUMA(número1,[número2],…)
PROMEDIO(número1,[número2],…)
Hay dos opciones para escribir estas fórmulas. La primera es separar cada valor con una coma (por ejemplo, número 1, número 2, número 3, etc.). La segunda es hacer referencia a un rango de celdas, separando cada rango con una coma.
Así, por ejemplo, si escribieras =SUMA(A1:A10), o escribieras =SUMA(A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9, A10), o escribieras =SUMA(A1:A5, A6:A10), obtendrías el mismo resultado.
III. Lógica de Verdadero y Falso
Con los conceptos básicos necesarios para sumar, restar, multiplicar, dividir y calcular el promedio fuera del camino, ahora vamos a pasar a la lógica de VERDADERO y FALSO en Excel.
La lógica de VERDADERO y FALSO es la base de la lógica condicional que se utilizará en la creación de modelos financieros inmobiliarios. Casi todas las afirmaciones tienen un resultado VERDADERO o FALSO, y ese resultado se puede utilizar para construir algunas fórmulas muy básicas pero potentes.
Esta forma de lógica se denomina lógica booleana. Cuando una sentencia lógica tiene un resultado que es VERDADERO, Excel asigna un valor de 1 a esa sentencia. Mientras que, cuando una sentencia lógica tiene un resultado que es FALSO, Excel asigna un valor de 0 a esa sentencia. En términos informáticos, la lógica booleana es:
“una forma de álgebra en la que todos los valores se reducen a VERDADERO o FALSO. La lógica booleana es especialmente importante para la informática porque encaja perfectamente con el sistema de numeración binario, en el que cada bit tiene un valor de 1 o 0. Otra forma de verlo es que cada bit tiene un valor de VERDADERO o FALSO.”
No nos vamos a extender demasiado en las distintas formas en que puede usarse la lógica booleana en la modelización financiera inmobiliaria, más allá de recomendarte que empieces a pensar en las fórmulas que escribes en Excel como afirmaciones verdaderas o falsas.
Así, si escribes la fórmula =(2=2), Excel devolverá VERDADERO, y si escribes la fórmula =(2=1), devolverá FALSO.
IV. Función SI()
Con los conceptos de VERDADERO y FALSO discutidos, veamos ahora la sentencia lógica más utilizada en Excel.
Ahora bien, la razón por la que la función SI() es la más utilizada no es porque sea la solución ideal en la mayoría de los casos. Es la más utilizada porque es la función lógica más intuitiva para principiantes. Y como los viejos hábitos no se olvidan, a medida que los principiantes avanzan en sus capacidades de modelado, el uso de la sentencia SI() persiste.
A medida que desarrolles tus habilidades de modelado, es importante que uses las fórmulas y funciones más sencillas, es decir, las más fáciles de seguir, para cada tarea. A veces será una sentencia SI(), pero muchas veces no. Por eso conviene que aprendas SI() y también sus alternativas.
En cuanto a la sintaxis de la función SI():
SI(prueba_lógica, valor_si_verdadero, [valor_si_falso])
Para escribir una sentencia SI(), se empieza con una “prueba lógica”. Esa prueba lógica dará como resultado VERDADERO o FALSO.
Si el resultado de la prueba lógica es VERDADERO, la función SI() mostrará el valor (o referencia) introducido en la segunda parte de la fórmula. En caso contrario, la función SI() mostrará el valor (o referencia) introducido en la tercera parte de la fórmula.
Sentencias SI anidadas
Ahora bien, una sección sobre sentencias SI() no estaría completa sin hablar de las sentencias SI anidadas. Una sentencia SI anidada es una fórmula en la que se incrustan varias funciones SI(). Así, por ejemplo, la sintaxis de una sentencia SI anidada con dos funciones SI() es:
SI(prueba_lógica, valor_si_verdadero, SI(prueba_lógica, valor_si_verdadero, [valor_si_falso])
Las sentencias SI realmente complejas (es decir, difíciles de seguir) suelen basarse en sentencias SI anidadas. Y aquí es donde los principiantes realmente se tropiezan. Confían demasiado en una declaración lógica apilada sobre otra en una fórmula SI anidada para devolver un resultado, cuando una función más simple lo haría.
V. Funciones Y() y O()
Las siguientes dos sentencias lógicas son primas de la sentencia SI(), en el sentido de que a menudo pueden lograr lo mismo que un SI anidado sin la misma complejidad. Las funciones Y() y O() siempre dan un resultado VERDADERO o FALSO. El uso del resultado depende de la situación.
Un uso común de estas funciones es incluirlas en una sentencia SI() como parte de la prueba lógica. En el caso de la función Y(), puedes preguntar si dos pruebas son verdaderas a la vez: si es así devuelve X, y si no, Y. En el caso de la función O(), puedes preguntar si alguna de varias pruebas es verdadera: si es así devuelve X, y si no, Y.
La sintaxis de Y() es la siguiente:
Y(valor_lógico1, [valor_lógico2], …)
La sintaxis de O() es la siguiente:
O(valor_lógico1, [valor_lógico2], …)
La diferencia entre ambas es que para que una sentencia Y() devuelva un resultado VERDADERO, todas las sentencias lógicas dentro de ella deben ser verdaderas. Por el contrario, para que la sentencia O() devuelva un resultado VERDADERO, sólo una de las sentencias lógicas debe ser verdadera.
El gran poder de las sentencias Y() y O() es utilizarlas como parte de sentencias de lógica booleana, como verás en el siguiente video.
VI. Funciones MAX() y MIN()
MAX() y MIN() son dos funciones que eliminan la necesidad de escribir complejas sentencias SI(). Las funciones dan como resultado los valores máximos o mínimos de las celdas y rangos a los que se hace referencia en la fórmula.
Por ejemplo, si tienes una lista de 10,000 valores y quieres saber cuál es el valor máximo de la lista, usas la función MAX(). Del mismo modo, si quieres conocer el valor mínimo de esa lista, usas la función MIN().
En la elaboración de modelos financieros inmobiliarios, las funciones MAX y MIN son fundamentales para construir modelos en cascada.
La sintaxis de la función MAX() es:
MAX(número1, [número2], …)
La sintaxis de la función MIN() es:
MIN(número1, [número2], …)
VII. Funciones CONTAR.SI() y CONTARA()
Las dos funciones siguientes consisten en contar rangos. CONTAR.SI() cuenta el número de valores de un rango que cumplen algún criterio específico (por ejemplo, contar cuántas unidades de 1 dormitorio hay en una lista). CONTARA(), en cambio, cuenta el número de celdas de un rango que NO están vacías.
Estas funciones son especialmente útiles a la hora de analizar listas de rentas, realizar análisis de comparables o analizar conjuntos de datos en general.
La sintaxis de CONTAR.SI() es:
CONTAR.SI(rango, criterio)
La sintaxis de CONTARA() es:
CONTARA(valor1,[valor2],…)
VIII. Funciones TIR() y VNA()
Las funciones TIR() y VNA() son dos funciones financieras habituales en el análisis de inversiones inmobiliarias (underwriting). La función TIR() calcula la tasa de descuento a la que el valor actual neto de la inversión es igual a cero, y asume que los flujos de efectivo de la inversión ocurren a intervalos regulares.
La función VNA() de Excel calcula el valor presente de una serie de flujos de efectivo futuros periódicos. Y aquí hay un detalle que se pasa por alto todo el tiempo: VNA() asume que el primer flujo ocurre un periodo después de hoy, no hoy mismo.
De ahí se desprenden dos cosas. Para obtener el valor presente de los flujos futuros, dejas fuera el flujo del tiempo cero. Para obtener el valor presente neto de la inversión, también dejas el flujo del tiempo cero fuera de la función y lo sumas al resultado. Si lo metes dentro de la función, Excel lo descuenta un periodo de más y el número que obtienes está mal.
= VNA(tasa, flujo del año 1, flujo del año 2, …) + flujo del año 0
La sintaxis de TIR() es la siguiente:
TIR(valores, [estimar])
La sintaxis de VNA() es la siguiente:
VNA( tasa,valor1,[valor2],…)
IX. Funciones FIN.MES(), FECHA.MES(), TIR.NO.PER(), y VNA.NO.PER()
Las cuatro funciones siguientes no parecen estar relacionadas. FIN.MES() y FECHA.MES() son funciones de fecha, mientras que TIR.NO.PER() y VNA.NO.PER() son funciones financieras. Sin embargo, hemos incluido ambas en esta sección, ya que funcionan conjuntamente en un contexto de modelización financiera inmobiliaria.
La función FIN.MES() devuelve la fecha del último día del mes que es un número determinado de meses anterior o posterior a la fecha de inicio predefinida. La función FECHA.MES() devuelve la fecha que se encuentra un número determinado de meses antes o después de la fecha predefinida.
TIR.NO.PER() y VNA.NO.PER(), por otra parte, son iguales que las funciones TIR() y VNA(), sólo que son capaces de acomodar intervalos irregulares de flujo de efectivo. Así, en un contexto inmobiliario, se utilizan en el caso de periodos no anuales (por ejemplo, periodos mensuales).
Dado que TIR.NO.PER() y VNA.NO.PER() están pensadas para manejar intervalos de flujos de caja irregulares, es necesario incluir las fechas que se alinean con esos flujos. Por lo tanto, hay que utilizar FIN.MES() y FECHA.MES() junto con estas funciones.
La sintaxis de FIN.MES() es la siguiente:
FIN.MES(fecha_inicial, meses)
La sintaxis de FECHA.MES() es la siguiente:
FECHA.MES(fecha_inicial, meses)
La sintaxis de TIR.NO.PER() es la siguiente:
TIR.NO.PER(valores, fechas, [estimar])
La sintaxis de VNA.NO.PER() es la siguiente:
VNA.NO.PER(tasa, valores, fechas)
X. Funciones SUMAR.SI() y SUMAPRODUCTO()
Las funciones SUMAR.SI() y SUMAPRODUCTO() son complementos de la función SUMA() y proporcionan una mayor flexibilidad para sumar y multiplicar valores. Estas funciones son útiles para trabajar con listas de alquileres, hacer un balance de flujos de efectivo, calcular promedios ponderados y mucho más.
SUMAR.SI() calcula la suma de un rango de valores que cumplen un determinado criterio. Alternativamente, la función SUMAR.SI.CONJUNTO() suma un rango de valores que cumplen más de un criterio. SUMAPRODUCTO() devuelve la suma de los productos de dos o más rangos correspondientes.
La sintaxis de SUMAR.SI() es:
SUMAR.SI(rango, criterios, [rango_suma])
La sintaxis de SUMAPRODUCTO() es:
SUMAPRODUCTO([matriz1], [matriz2], [matriz3], …)
XI. Funciones PAGO() y VA()
Las funciones PAGO() y VA() se utilizan en la modelización de la deuda inmobiliaria. PAGO() se utiliza para calcular el pago de amortización de un préstamo, mientras que la función VA() se utiliza para calcular el saldo restante de un préstamo en un momento dado.
La función PAGO() calcula el pago de un préstamo basándose en pagos constantes y una tasa de interés constante (es decir, fija). Del mismo modo, la función VA() asume una tasa de interés constante para calcular el valor actual (es decir, el saldo pendiente) de un préstamo.
La sintaxis de PAGO() es:
PAGO(tasa, nper, va, [vf], [tipo])
La sintaxis de VA() es:
VA(tasa, nper, pago, [vf], [tipo])
XII. Funciones SI.ERROR() y ESERROR()
Una disciplina importante en la modelización financiera inmobiliaria es la comprobación constante de errores. Existen varias técnicas para hacerlo y un puñado de funciones de Excel que ayudan con esas técnicas. SI.ERROR() y ESERROR() son dos de ellas.
SI.ERROR() devuelve un valor que tú especificas si una fórmula produce un error; en caso contrario, devuelve el resultado de esa fórmula. ESERROR() es una sentencia lógica que devuelve VERDADERO si una fórmula (o celda) da como resultado un error, y FALSO si no.
La sintaxis de SI.ERROR() es:
SI.ERROR(valor, valor_si_error)
La sintaxis de ESERROR() es:
ESERROR(valor)
XIII. Funciones REDONDEAR() y REDONDEAR.MAS()
Dos funciones adicionales que son importantes para la modelización financiera inmobiliaria son REDONDEAR() y REDONDEAR.MAS(). La función REDONDEAR() aproxima cualquier valor a un número predefinido de posiciones, mientras que REDONDEAR.MAS incrementa cualquier valor a un número predefinido de posiciones.
En A.CRE utilizamos REDONDEAR() para simplificar los resultados de nuestro análisis y para comprobar errores. Utilizamos la función REDONDEAR.MAS() para crear encabezados de año y trimestre cuando trabajamos con períodos mensuales.
La sintaxis de REDONDEAR() es:
REDONDEAR(número, núm_decimales)
La sintaxis de REDONDEAR.MAS() es:
REDONDEAR.MAS(número, núm_decimales)
XIV. Funciones INDICE() y COINCIDIR()
Las dos funciones siguientes se utilizan conjuntamente para encontrar referencias o valores específicos dentro de un rango determinado de celdas. Imagina que tienes una tabla de alquileres, por ciudad y tipo de propiedad, y quieres mostrar dinámicamente en una celda separada el alquiler de una ciudad especificada por el usuario para un tipo de propiedad especificado por el usuario. Una combinación de INDICE() y COINCIDIR() lo hace posible.
Otro ejemplo de uso combinando estas dos funciones es la modelización del crecimiento del alquiler con supuestos que cambian cada año. Al modelar el alquiler de mercado, se utilizaría INDICE() + COINCIDIR() para encontrar el valor de crecimiento definido por el usuario para cada año y aplicarlo al alquiler de mercado.
Vale la pena señalar que esta combinación de INDICE() y COINCIDIR() es una alternativa mucho más eficaz que usar las temidas funciones BUSCARV() y BUSCARH(). Esas funciones vuelven más lento tu libro y son difíciles de seguir y auditar.
La sintaxis de INDICE() es:
INDICE(matriz, núm_fila, [núm_columna])
La sintaxis de COINCIDIR() es:
COINCIDIR(valor_buscado, matriz_buscada, [tipo_de_coincidencia])
La sintaxis para INDICE() + COINCIDIR() con una variable definida por el usuario (por ejemplo, crecimiento de la renta) es:
INDICE(matriz, 1, COINCIDIR(valor_buscado, matriz_buscada, [tipo_de_coincidencia])) o INDICE(matriz, COINCIDIR(valor_buscado, matriz_buscada, [tipo_de_coincidencia]), 1)
La sintaxis para INDICE() + COINCIDIR() con dos variables definidas por el usuario (por ejemplo, alquiler por ciudad y tipo de propiedad) es:
INDICE(matriz, COINCIDIR(valor_buscado, matriz_buscada, [tipo_de_coincidencia]), COINCIDIR(valor_buscado, matriz_buscada, [tipo_de_coincidencia]))
XV. Lógica de Concatenación
La última parte de la lógica de fórmulas que discutiremos es cómo concatenar valores. La concatenación es un concepto de programación informática que significa unir cadenas de caracteres. En la modelización financiera inmobiliaria, la concatenación es una forma elocuente de combinar entradas y valores distintos.
Por ejemplo, imagina que tienes entradas separadas para dirección, ciudad, estado y código postal, pero quieres mostrar la dirección completa en un formato que otros puedan leer y entender (es decir, el formato Dirección, Ciudad, Estado, Código Postal). La concatenación permite combinar esos datos en uno solo.
Hay que mencionar que existen varias formas de concatenar en Excel. La primera es utilizar la función CONCATENAR(). La segunda es simplemente introducir un signo ‘&’ entre referencias de celdas o valores de texto. En A.CRE preferimos esta última técnica, porque resulta en fórmulas más cortas y sencillas.
En términos de sintaxis, imagina que tienes referencias separadas para dirección, ciudad, estado y código postal, y quieres combinarlas usando la concatenación en Excel. La sintaxis sería la siguiente:
=[Referencia de Celda de Dirección]&”, “&[Referencia de Celda de Ciudad]&”, “&[Referencia de Celda de Estado]&”, “&[Referencia de Celda de Código Postal]
Parte II, Funciones de Excel a Perfeccionar Para la Modelización Financiera Inmobiliaria
Microsoft Excel existe desde hace más de 35 años. En ese tiempo se han añadido cientos de funciones a esta omnipresente herramienta de hoja de cálculo. Para un profesional inmobiliario en formación que recién aprende Excel, puede resultar abrumador intentar manejarlas todas.
Sin embargo, al igual que ocurre con las funciones de Excel, sólo hay un puñado de características realmente importantes para la modelización financiera inmobiliaria. Aunque no está de más aprender las demás, el equipo de A.CRE utiliza habitualmente las siguientes.
1. Validación de Datos
Un modelo financiero inmobiliario bien construido se basa en el marco de Entradas, Módulos de Cálculo y Salidas. En primer lugar, el usuario introduce los datos de entrada (por ejemplo, el crecimiento de los alquileres). A continuación, esos datos pasan por los módulos de cálculo (por ejemplo, el módulo de flujo de efectivo operativo). Los resultados de esos cálculos se muestran como salidas (por ejemplo, el índice de gastos por año).
Como creador del modelo, es importante que guíes a los usuarios para que introduzcan los valores adecuados. No quieres que alguien escriba un valor no numérico en, por ejemplo, el incremento de la renta, porque ese valor provocaría un error apenas entre al módulo de cálculo.
Para limitar las entradas exactas o el tipo de entradas que un usuario puede introducir, Excel tiene la función de Validación de Datos.
La Validación de Datos restringe el tipo de datos o los valores que los usuarios introducen en una celda. Así, por ejemplo, puedes limitar las entradas de una celda determinada a un tipo específico de valor (por ejemplo, sólo números enteros). También puedes restringir las entradas a valores predeterminados (por ejemplo, un menú desplegable con una lista específica).
La función de Validación de Datos se puede encontrar yendo a:
Datos > Herramientas de datos > Validación de datos > Validación de datos…
2. Etiquetado de Celdas
En aras de crear modelos pensando en el usuario final, llegamos a la siguiente característica de Excel que usamos con bastante frecuencia en la elaboración de modelos financieros inmobiliarios: el etiquetado de celdas. Vale aclarar que el etiquetado de celdas forma parte de la función de formato personalizado de celdas de Excel. Lo llamamos así para diferenciarlo de las numerosas otras formas en que se puede usar el formato de celda personalizado.
Para crear etiquetas de celda, abre primero el cuadro de diálogo “Formato de celdas”. En Categoría, selecciona “Personalizada”. Luego, en Tipo, agrega el formato que quieras seguido de una etiqueta entre comillas.
Así, por ejemplo, si quieres que el usuario introduzca un valor numérico para la superficie neta alquilable (por ejemplo, 10,000) y que a esa entrada se le agreguen las letras “SNA”:
Harías lo siguiente:
Formato Celdas > Número > Categoría > Personalizada: #,##0 “SNA”
3. Formato Condicional
Otra característica que ayuda a la experiencia del usuario es el Formato Condicional de Excel. Te permite elegir formatos personalizados para una celda determinada basándote en cierta lógica. Así, por ejemplo, puedes hacer que la fuente de una celda se vuelva azul (es decir, que indique una celda de entrada) cuando un usuario elige una determinada opción en un menú desplegable. O puedes hacer que ciertas celdas se vuelvan grises cuando no se aplican ciertas condiciones.
En resumen, el Formato Condicional te permite crear un aspecto personalizado para determinadas celdas, o para todo el modelo, en función de las entradas del usuario.
Para crear una regla personalizada de Formato Condicional, ve a:
Inicio > Formato Condicional > Nueva Regla… > Utilice una fórmula que determine las celdas para aplicar formato
4. Tablas de Datos
La siguiente característica es especialmente útil para el análisis de escenarios en el sector inmobiliario, así como para mostrar resultados de forma dinámica. La función de tabla de datos calcula múltiples resultados al instante. Vale advertir que las tablas de datos disminuyen la velocidad del libro, por lo que conviene usarlas con moderación o cambiar el método de cálculo de Excel a “Automático excepto para Tablas de datos”.
Para acceder a la función Tabla de datos, ve a:
Datos > Previsión > Análisis de Hipótesis > Tabla de datos
5. Buscar Objetivo
Buscar objetivo es otra característica útil para acelerar el análisis. A menudo se nos presenta un valor objetivo y hay que averiguar qué valor de entrada se necesita para alcanzarlo. Por ejemplo, puede que necesites obtener una tasa interna de retorno del 8% sobre la inversión y calcular rápido cuánto tendrías que pagar por el terreno para llegar a ese objetivo. Buscar objetivo lo hace rápido y sencillo.
Para acceder a la función Buscar objetivo, ve a:
Datos > Previsión > Análisis de Hipótesis > Buscar objetivo
6. Herramientas de Gráficos
La última característica que vamos a mencionar en esta guía es la de Herramientas de Gráficos de Excel. Las herramientas de gráficos te permiten presentar visualmente tus resultados de forma atractiva y dinámica. Tal vez quieras mostrar los ingresos netos anuales de operación de una inversión: para eso puedes usar un gráfico de columnas. O imagina que quieres mostrar de forma dinámica los retornos de varios escenarios creados con la función Tabla de datos. Otra vez, las herramientas de gráficos lo hacen posible.
La forma más sencilla de acceder a las Herramientas de Gráficos de Excel es seleccionar los datos que quieres visualizar y luego ir a:
Insertar > Gráficos recomendados
Y Ahora, ¿Qué es lo que Sigue?
Ahora que ya manejas las funciones y características de Excel necesarias para el sector inmobiliario, es momento de enfocarte en dominar la modelización financiera inmobiliaria.
¿Quieres acelerar tu aprendizaje? Considera unirte a nuestro programa Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE.
Hace algunos años, Spencer escribió un artículo titulado Aprenda a crear modelos financieros inmobiliarios en Excel. Ahí comparte los pilares del dominio de la modelización financiera inmobiliaria: una base sólida en finanzas, un manejo real de los principios de bienes inmuebles y una proficiencia avanzada en Microsoft Excel.
Con esta guía ya avanzaste bastante en el tercer pilar. Revisa ese artículo para encontrar recursos con los que atacar los otros dos.
Notas de Versión
v1.0
- Guía actualizada con los archivos de Excel en sus versiones Plantilla y Completa.
